呼和浩特龙华小产权房市房地产行业现状

一、呼和浩特房地产现状
(一)房地产开发投资情况
2011 年以来呼和浩特市房地产开发投资持续增长,19月完成投资额997726 万元,与上年同比增长40.16%;比18 月增长29.84%,增幅比上月回落4.05 个百分点;比14 月下降313.65%。从投资构成看,商品住房和办公楼占完成投资的比重比去年有所下降,其他略有增加。商品住宅下降9.4 个百分点,办公楼下降1.74 个百分点,商业营业用房和其他用房分别增加6.02 和5.13 个百分点。因今年呼市临街改造和一些商铺的竣工等,加之去年以来的住宅楼基本都有车库,因而使商业营业用房和其他用房涨幅较高。
(二)土地购置和开发情况
2011 年下半年购置土地面积1026190 平方米,同比增长110.61%,涨幅比上半年提高138.62 个百分点;土地成交价款109306 万元,同比增长240.73%,增幅比上半年提高242.26 个百分点;完成土地开发面积1142880 平方米,同比增长123.85%,增幅比16 月提高75.4 个百分点。到三季度无论购置土地、完成开发土地及成交价同比均呈大幅上涨,特别是成交价涨幅240%以上,表明土地价格涨幅较大。同时也表明随着房地产市场的持续升温,房价没有出现下降,而是上涨。
(三)商品房供给和销售分析
2011 年10 月呼市商品房当期上市面积311.92 万平方米,同比增长22.75% ,环比增长6.88% 。其中,住宅上市面积251.43 万平方米,同比增长28.28%,环比增长7.81%。其中批准预售面积218.16 万平方米,同比增长9.75% ,环比增长5.24%。现售备案面积93.76 万平方米,同比增长69.42%,环比增长10.89%。批准住宅预售面积180.73 万平方米,同比增长16.95%,环比增长6.31%;现售备案面积70.7 万平方米,同比增长70.48%,环比增长11.85%。
(四)保障性住房供给状况
2011 年呼市经济适用住房投资16381 万元,虽然与上年同比下降了72.6%,但环比基本呈逐月增长态势。保障模式创新、保障范围扩大、资金来源扩大,确保了2011 年建设任务的顺利完成。2011 年上半年,经济适用房施工面积1338312 平方米,同比下降60.17%,环比增长29.93%。其中新开工面积259116 平方米,同比下降了64.5%,环比增长了159.12%。竣工面积233010 平方米,环比增长了113.75%。
二、呼和浩特房地产市场特点
(一)政府调控政策对楼市影响较弱
通过分析我们可以看出,呼市的楼市基本未受调控政策影响,深圳小产权房,成交依然火爆。本轮调控更多是针对房价上涨过快的一线城市,对房地产仍处于发展阶段、房价还有上升空间的二三线城市便成为投资者的新目标。呼市有些地段相对好的项目尚处前期推广阶段,开盘日期和开盘价格都未确定的情况下,已经出现咨询的人群。南二环周边已经涨到5000 元/平方米以上,尽管这个价格超出了很多人的预期,但房源仍吸引了众多潜在买家。价格每平方米5000 元以上的品质项目越来越多。
(二)土地市场总体活跃
2010 年前三季度,呼市土地成交价款累计同比增长120%多。在开发商销售不断创新高的情况下,房企拿地热情没有减退。虽然现在调控很紧,整个大趋势不是很明朗,对后市预期过早,但根据前三季度土地开发和购置土地情况看,开发商对市场的信心指数在增加。
(三)房地产需求十分旺盛,开发潜力巨大
一方面,从消费结构看,国外先进国家发展的一般规律表明,恩格尔系数为40%左右时,是房地产业的快速发展时期。2010 年,呼市城镇居民消费的恩格尔系数为33.85%,居民消费重点已经转向住、行和教育等方面,村委统建房,消费结构的升级转型,将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例,增加住房消费总量,提高住房消费量,由有其房向优其房转变,改善型需求增长:另一方面,从消费水平看,城镇居民收入的增长,消费水平的提高,无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。旧城区和城中村改造产生的被动型住房需求。
三、呼和浩特房地产业面临的主要问题
(一)政府管理机制不完善
1.宏观调控乏力。当前,房地产供给与需求严重失衡,造成大量资源的闲置和浪费。这里固然有企业投资决策失误的原因,但政府在建设规模、结构方面宏观调控不力也是重要原因。2.职能部门管理方式落后。3.在房地产开发金融方面缺乏参与。当前房地产开发市场主要由买房人、开发企业、银行三者构成。4.监督机制不完善。对管理部门及管理人员的决定或决策缺乏有效的制度监督。
(二)房地产业政策法规体系和机制尚欠完备
随着开发业的日益发展,有关房地产开发的法规也相继出台,从开发建设到经营管理都有全国或地方性法规、条例涉及。但从整体上看,法律机制仍欠完善。1.必要的法规缺失。缺乏管制房地产交易行为的专门法规,缺乏有关房地产保险方面的法规,对一些诸如开发商重复售房、买房人退房、转让以及所购物业受损等实践中经常出现的行为和情况,尚无明确的法律可依。随着国有土地出让制度的建立,与之配套的征用补偿制度却没有建立起来,隐含矛盾。2.现行法规的滞后得不到及时修正和调整。现行的《城市房屋拆迁管理条例》中,拆迁直管公房不找差价,非住宅拆迁的补偿与安置不考虑土地区位等条款,已不能适应当前的环境,这些问题影响拆迁工作的顺利进行,也挫伤开发企业的积极性,不利于城市建设。在农地征用补偿方面,也有类似的情况。3.对一些新兴的投资、经营行为反应过慢,不能及时予以法规规范。现在许多开发企业实行的内部认购、包租、回租等销售方式,以及正盛行的农业庄园投资行为等,均不能及时给予必要的监督、规范和引导,给利益各方带来很大的风险。
(三)房地产供求矛盾十分突出
供给方面,土地是影响房地产供给的主要因素,而在需求方面,人均可支配收入、城市人口和房价是影响房地产需求的主要因素。我国房地产作为一种产业,与其他产业相比较,存在着严重的供给方面市场化不足而需求方面市场化过度的现象。产品市场化与要素非市场化之间严重不对称。造成这种非对称的一个重要原因,在于作为房地产供给方面的土地的稀缺性与不可再生性。
(四)房地产市场运行监管和协调体系不完善
当前有的开发企业经济实力和市场竞争力不强,房产开发交易行为不规范,虚假广告,合同欺诈,中介服务和物业管理中违法和违规行为等,还没有得到有效遏制,政府对房地产市场调控和监督有待进一步加强。同时,我国的市场化程度还不够高,房地产市场机制不够完善,住房供应体系还不健全,房地产市场的服务体系还远远不能适应居民住房消费需求,房地产中介服务市场也存在很多问题。不少家庭住房比较困难,适合我国国情的住房保障制度有待建立。
(五)房地产业内部垄断现象严重
虽然已经规定用于商品房建设的土地必须实行招标拍卖,但目前招标拍卖还未形成气候,地块出让仍以协议方式为主,这使取得土地的成本与招标拍卖取得土地的成本相差悬殊,造成了市场的不公平竞争。同时,由于房地产企业是政府的利税大户,各地纷纷致力于固本培源,成立房地产开发企业,这些开发企业与本地政府有着千丝万缕的联系,自然受到当地政府的庇护。
(六)土地供应不规范
在过去二十几年的房地产发展中,呼市土地供应很不合理。政府将土地以很低的价格划拨给房地产商,使得在房地产开发中土地所占成本极低,有些得到了大量的便宜土地房地产商得以快速暴富。与此相反的是,有些没有路子和关系的房地产商,拿不到一手划拨地,就必须去买别人倒卖的二手地、三手地,这就造成有些房地产商在房地产开发中,土地所占成本过高,甚至超过国际上公认的土地价占房产价20%的比例。这样既影响了房地产企业的公平竞争,也易出现腐败行为。
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