金心异_深圳房地产问题之第三方批判(四之三)

 

  (接上篇)前面我说过了,深圳的“房地产利益集团”(当然,这里我还要强调一下,我用“房地产利益集团”这个词,本身并无贬意,因为社会就是由若干大大小小的利益集团组成,它们各为了保护自己的利益而进行博弈,争取在政府的公共政策中体现自己的利益,这些都无可厚非;关键在于政府,它应该作为一个公共的平台,或者说利益的仲裁者,或者说是争取最大的公共利益。因此它应该从公共利益最大化的角度来决策,而不是被某些特定的利益集团绑架。)为了混淆视听,制造了许多伪经济学观点,误导大众。我撰写这篇文章,其初衷就是驳斥这些似是而非的观点。当然也想借机梳理一下深圳房地产行业存在的问题,找到解决这些问题的方向。最根本的愿望,则是解套“全国性金融中心驱逐高新技术产业中心”的困境,使深圳避免走向衰落的命运。

  房地产利益集团最诛心的一个观点,就是直接向深圳的工业用地发起攻击。他们的逻辑链如下:1,深圳的房价居高不下是因为需求太旺盛,而供应极其不足,导致严重的供不应求;2,住宅产品供应不足的原因是住宅用地在空间规划中的占比太小;3,住宅用地占比太小,是因为工业用地在城市空间规划中的占比太高,这表明深圳政府仍秉持着老旧的工业思维;4,政府正确的做法应该是减少工业用地,将其改为住宅用地,增加住宅用地和住宅产品供给。

  如果政府真的相信了他们的观点,大规模削减工业用地,增加住宅用地供给,那么房地产商们将会心中狂喜,来一场狂欢盛宴。至于增加住宅用地供给之后,房价是否降下来了,我估计他们是不会对此负责任的。

  基于前面对深圳房价暴涨原因的分析,我可以有把握的说,即便是深圳政府成倍增加住宅用地,深圳房价也不大可能降得下来。因为深圳房价的持续上涨甚至暴涨,其原因根本不是由于供不应求的关系——既不是因为“刚需”强劲,也不是因为“供应短缺”。既然原因不在这儿,靠增加住宅用地供给来压抑房价,当然是缘木求鱼。

  其实2021-2022年我们就有一个检验的机会啦,因为2020年深圳政府明显加大了住宅用地的供给,较之2019年可谓倍增。

  根据深圳市规划和自然资源局公布的数据,2020年全市居住用地计划供应293.2公顷,截至12月17日实际供应357.03公顷,完成计划的121.77%。其中新供应196公顷,更新整备供应140.49公顷,棚户区改造供应9.28公顷,其他(含工改保)供应11.26公顷。2020年居住用地的计划供应量和实际供应量均为历年最高,据称2020年一年供地的总量超过了之前3年住宅用地供给量的总和。同期,2020深圳市共完成住宅新开工1236万平米,为历年之最,同比增长160%。

  让我们拭目以待,看看2021年深圳房价会不会跌下来(其实根本不用拭目,闭着眼睛我们都知道,深圳房价不可能因为供应增长160%而大幅度下跌)。

  另一方面,深圳的工业用地真的太多了吗?政府力保工业用地真的是陈旧的工业思维吗?这个问题对深圳来说很重要,不得不作进一步辨析。

  七,深圳的工业用地真的太多了吗?

  在2015年房价暴涨一倍之后,深圳政府在2016年才开始思筹应对之策。当然,政府的对策似乎是想在不打压房价的情况下,保住深圳的第二产业,尤其是其核心的ICT产业链。而保工业的第一步,就是保工业用地。在这方面,深圳政府显然是清醒的,并没有听从房地产利益集团苦口婆心的劝说。

  2016年3月,深圳市政府出台《关于支持企业提升竞争力的若干措施》,提出,“加强产业用地统筹管理。研究划定产业区块控制线,稳定工业用地总规模,先期将制造业基础好、集中连片、符合城市规划的产业园区划入线内管理,确保中长期内全市工业用地总规模不低于270平方公里,占城市建设用地比重不低于30%。对产业区块控制线探索实施闭环管理,严格控制线内产业用地改变用途,企业有破产、清算、自愿或者强制迁出等情形的,由政府部门按照协议约定或者依法收回土地使用权,征收补偿标准按收回时征收补偿规定执行”。

  2016年底,深圳市规划国土委公示初步拟定的深圳市各辖区工业区块线(草案),这些工业区块线主要分布在原关外的龙华龙岗、宝安、和坪山四区中的观澜大浪、龙华、平湖横岗坪地、坪山、沙井松岗光明等街道。

  2018年8月,深圳市政府正式印发《深圳市工业区块线管理办法》。该文件将工业区块线划分为一级工业区块线和二级工业区块线。一级线是保障深圳工业能够长远发展而确定的用地底线,占整个区块线的90%。其主要划分依据是现状工业基础较好、集中成片、符合城市规划要求的用地。二级线是为稳定城市一定时期工业用地总规模、未来逐步引导转型的工业用地过渡线。

  按照此文件,一级线内规划工业用地应予以严格保护,原则上不得建设商品住宅和大型商业服务业设施,除因公共服务设施、市政和交通基础设施(含轨道车辆段、停车场上盖开发)、绿地等公共利益需要,原则上不得调整为其他非工业用途。

  二级线内的现状工业用地在本办法有效期内应予以保留,除因公共服务设施、市政和交通基础设施(含轨道车辆段、停车场上盖开发)、绿地等公共利益需要,以及为促进产城融合确需安排的会议展示、商业零售、餐饮酒店等配套设施外,原则上不得作为其他非工业用途。

  该文件的出台,显示出深圳政府对第二产业占比一再下滑的担忧,试图通过保障工业用地的方式降低制造企业在深圳的运营成本,从而留住制造业。但这个文件屡屡被一些声音攻击。

  比如一种观点认为,“作为人口超过千万的城市,深圳的产业结构在世界范围内都是罕见的。工业占了太多的土地资源,也影响到了深圳作为中心城市的地位,它的服务业基础还达不到应有的水平。”因此“从长期看,将当前30%的工业用地红线降至20%”。

  还有一种观点则质疑:“保工业用地的初衷是好的,但从专业规划的角度来看,超过30%的比例是彻头彻尾的工业城市,对于深圳,这是否有必要?”这种观点认为,因为要保工业用地,深圳的住宅、小学、医院等项目不得不在城中村改造中尽量安排,拉高了整个城市的成本。

  另外一种观点则从未来产业的角度否定深圳保留制造业的努力:“把制造产业留在大城市仍然是一种工业化思维。制造的部分一定会从大城市转移出去,并且一定与大城市相隔不远。大城市的功能不是制造,而是创造,深圳的增长真正依靠的是大量创新产业”。

  深圳的工业用地真的太多了吗?

  让我们看看与深圳同级别国内城市的工业用地情况:服务业占比超过70%的京沪两市,北京市的工业用地约600平方公里;上海市的工业用地总规模控制在550公里,其中104地块500平方公里,104外有195平方公里;广州市的工业用地则约为430平方公里。

  而且这三个城市也都在尽最大努力保留工业用地。上海在全国范围内率先将工业区块作为工业用地的管理模式,分级分类管控;广州市政府2015年出台《广州市提高工业用地利用效率试行办法》,对产业区块内及产业区块外工业用地的规划和使用进行管理规范;北京市政府也在2017年发布了《关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》,实施更严格的工业用地保护,规定园区内产业用地不得转让,产业园区可安排建筑规模不超过地上总建筑规模15%的配套设施。

  相比之下,深圳市的工业用地总规模在2016年为272平方公里,与京沪穗三市相比本已少得可怜,但即便这个数字,也仅仅是政府规划上的数字,在现实中是否真的有这么多工业用地,已经要打上问号,因为在标明的工业用地里,不少已遭到侵蚀。

  现在已划定的270平方公里工业区块线内,并非现状全都是工业用地。事实上文件要求“各区区块线内的工业用地的面积不得低于辖区区块线总用地面积的60%。单个区块线内的工业用地面积,原则上不低于该区块总用地面积的60%。”,你可以想象,这个规定一定会被利益集团“用到尽”,270平方公里工业区块线内,最多只能保住162平方公里工业用地;而没有划入工业区块线的现状工业用地,将成为地产商所谓“工改商、工改居”血盆大口内的大块朵颐。深圳最终能否保住200平方公里的工业用地,相当令人怀疑。所以某种意义上,前述第一种观点的将深圳工业用地降到20%的意见,也许早就已经是现实。也就是说,名义上没有降低,还是30%,实际上可能早降到20%了。如果你们还要降,想要降到多少?你们盯上了哪些地块?

  现在我们看看,这个“工业用地被蚕食”的过程是如何发生的。

  2016年,深圳开始推动所谓的“强区放权”,将城市更新的审批权下放到区级政府。随后出现了两种方式侵蚀原有的工业用地。

  一种就是将M1(一类工业用地亦称普通工业用地,对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地。)用地类型改为M0(新型产业用地),即所谓“工改M0”。一方面深圳确实有发展战略性新兴产业的需求,但另一方面,新型产业用房往往表现为写字楼,但写字楼一旦建成,里面装的可并不一定就是新型产业。最终损失的就是工业用地,而这种损失是不可逆的。

  “强区放权”以来,一个明显的事实是:各区都拚命追求高大上的“商务中心区”(CBD),认为这才够档次,才是国际化的城市形象,都想定位为区域性的服务中心,认为这才是产业转型升级。结果就是,许多的M1用地改为MO用地,盖起了一片片写字楼。这同时也是深圳写字楼供给在过去几年里明显过剩的原因之一。

  有分析报告认为,深圳是全世界范围内拥有最多CBD(中央商务区)的城市,除了原有的罗湖蔡屋围CBD、福田CBD之外,近年来又新建了南山的后海CBD和前海CBD,此外还在规划建设深圳湾超级总部基地(“深超总”)CBD。除了这几个大型CBD之外,深圳关外各个区也都有规划和建设自己的CBD,例如龙华的“深圳北站商务中心区”CBD、龙岗的大运新城CBD、宝安的会展新城、海洋新城、光明的凤凰新城CBD、坪山的沙湖CBD。

  2020年,深圳甲级写字楼的存量已突破1000万平米,写字楼空置率为25%(第三季度曾高达29.7%),是国内四大一线城市中空置率最高的,租金全年下降12.8%,也是四大一线城市中降幅最大的。据2019年底的数据,北京甲级写字楼存量为1114.2万平米,空置率13.5%;上海为1253.1万平米,空置率为19.7%;广州为524万平米,空置率4.8%。

  在可预见的未来数年内,由于前海、后海湾(深超总)、深圳北站地区还会有大量的写字楼入市,据称2020-2023年深圳甲级写字楼的供应量将会新增600多万平米,届时深圳的存量将会大大超过北京和上海两市。仅2021年,据戴德梁行预测,深圳甲级写字楼将新增供应量179万平米。

  M0用地的增加,同时几乎就意味着工业用地的减少。

  另一个侵蚀工业用地的方式,就是利用相关政策漏洞,在工业用地内建设向社会销售的公寓住宅。

  为了促进老旧工业区改造,深圳市各区出台了一些“工改工”(包括工改M0)的政策,但这些政策被地产商“充分利用”了。地产商介入“工改工”项目,有些并不是为了运营产业,而是为了拿到相关原工业用地地块(比如通过收购已经退出市场的原工业企业的方式),优先建设其中的所谓占总面积30%的“配套公寓”,并向社会销售。地产商往往通过这30%已经赚得盆满钵满,根本不在乎其它产业空间能否招来真正的产业,然后坐等未来“工改商”或“工改居”的机会,有些机会可以通过非正常手段获得。

  这在市场上已经成为心照不宣的非公开操作手段,地产中介会告诉你,“工改工公寓项目都有红本房产证,产权年限为50年,首付5成,只能申请10年期限的商贷”等之类的。在深圳政府于2020年1月出台《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》文件后,此类操作仍在进行,只不过“需要以公司的名义才能购买。但也有项目会协助购房者通过企业加名、注册空壳公司这两种方式进行购买”。

  我们不能排除确实有原来的地产商下决心进入“产业地产”这个细分行业,从住宅开发商转型或部分转型为“产业园区运营商”,但这样负责任的地产商毕竟是少数,更多的是只想赚快钱的投机商人。他们只关心自己公司的销售额和利润,根本不关心这个城市的未来。

  回到主题上来,也就是说,即便深圳拚命想保住工业用地,最终是否能保得住200平方公里都还很难说。倘若真要听从了某些人的意见,主动减少工业用地,那结果会是怎样可想而知。

  接下来的一个问题是:深圳需要保住制造业吗?或者如前述第三种观点所说,深圳退出制造业,自己只做服务业和创新产业?把硬件制造业甩给东莞和惠州去做?

  深圳政府对此的态度倒是十分明确的:划出工业区块钱,力保工业用地不低于建设用地的30%,设定第二产业占GDP比重35%的红线,在在表明,深圳政府充分认知到“产业空心化”对深圳意味着什么,或者说深圳市区两级政府并没有被前述“去工业化”的声音所蛊惑,他们保制造业的决心是坚定不移的。

  为什么非要保制造业?因为这是深圳经济安全的关键所在。

  其1,就在深圳的南边,香港作为一个负面典型一直在提醒深圳的主政官们。香港的制造业在1990年代悉数北迁之后,香港经济就变成了纯粹的服务业经济,第三产业占比超过90%,这导致香港经济的低增长、结构性失业、地产泡沫等一系列问题。2018年深圳GDP达24222亿元人民币,首次超过香港(28453亿港元)。研究人士普遍认为香港产业转型升级失败,“产业空心化”导致一系列经济社会问题。对香港经济的评价或者见见智,但对深圳政府人士来说,有香港这个活生生的前车之鉴,任你理论上说得天花乱缀,无论如何也不会愿意重蹈“产业空心化”的覆辙。

  其2,虽然与京、沪、穗同为一线城市,但深圳城市地位的安全系数远没有这三个城市稳固。北京作为中国的首都,能够汲取全国的资源,确保繁荣昌盛;上海作为中国的经济首都和钦定的国际金融中心、国际航运中心,国家政策一直强力加持,即便短期衰落,国家仍会大力重振;广州作为广东省的省会,只要广东作为中国经济大省的地位仍在,广州就不用担心自己的城市地位。但深圳就完全不同了。

  深圳之所以有今天全国四大一线城市和经济第三大城市、中国高新技术产业创新中心、三大全国性金融中心之一的地位,不是国家钦定的结果,而是靠自己的努力得来的。深圳在全国面临着与上海竞争的巨大压力(在很多情况下,国家更支持上海而非深圳),在省内又面临着被广州挤压的窘境,如果不是深圳的生命力太过旺盛,根本不会有今天的城市地位。但国家并不保障深圳的城市地位永远无虞。

  现在深圳的城市地位主要有两个标签,亚洲级的创新科技中心和中国三个全国性金融中心之一。这两个“角色”何者为主何者为次?毫无疑问,创新科技产业中心对深圳更重要。虽然早在1990年代中期大力发展高新技术产业之前,深圳就已经有意建设创新金融体系(1992年设立深圳证券交易所),而且深圳的创新金融体系也为深圳高科技产业的发展甚有助益,但深圳的安身立命之本却一定是高新技术产业,而且深圳的金融地位也有赖于高科技产业的发展。

  也就是说,深圳之所以能够与北京、上海、广州并列为三大一线城市,首先是因为深圳的科技创新抓得早、抓得好(前国务院温总理的评价),成为与北京并立的全国两大高科技中心之一(杭州与深圳相比乃后起之秀),因而得到了中央政府的高度肯定。深圳的IT产业总产值过去10多年里一直位于全国城市首位,深圳高新技术产业对GDP的贡献率,在过去20年里一直稳定在30-40%之间,而金融业对GDP的的贡献则不过在10-17%之间,其峰值尚未超过17%。而且深圳金融业的发展,很大程度也得益于深圳高新技术产业发展,通过为之提供创新服务而获得自己的发展。

  倘若深圳的高新技术产业不再繁荣,那么可以肯定的是,为高新技术产业服务的金融及高端生产性服务业、港口机场物流行业、文化产业(其中相当比重是印刷包装及工业设计等)也必将随之萧条。而深圳的四大支柱产业正是高新技术、金融、物流与文化产业,后三大依赖于第一大,这是不争的事实。

  深圳城市的兴衰取决于高新技术产业的兴衰。深圳的城市地位是因为发展高科技而挣来的,也必将因为高科技产业的衰落而失去。

  或者有人说,深圳每一次的产业转型升级,其驱动力都是成本上升、比较优势不再,这一次也是这样。这次深圳虽然失去科技制造业,但是深圳将成为第四次工业革命的引领者,深圳转型成为以数字经济、新一代信息技术、物联网、AI、生物技术、海洋产业等为主导的新经济,因此科技制造业的失去是必然要付出的代价,GDP增速的降低只是阵痛而已。

  问题是,深圳的这些所谓新经济,是要由原来ICT产业链上的头部企业诸如华为、ZTE、富士康、比亚迪、腾讯、中国平安等去开拓的。可是,当深圳的营商成本及生活成本高到现在这种地步时,你看看华为、腾讯、比亚迪等公司的AI、车联网等新兴产业,都布局在哪里?它们还会在深圳布局吗?

  其3,深圳高新技术产业的最大优势是产业链完整,其中尤其是硬件制造的创新能力。

  深圳高科技产业的兴起,最大的原因是挂上了全球创新链(GIC),由于全球ICT产业的分工,其硬件制造部分从低端到中端自美欧日韩台转移到中国,而深圳由于富士康将苹果产业链引入,从而成为这个硬件制造体系的主要基地之一,而后华为、中兴通讯、TCL、步步高系等借助这个产业逻崛起,并加重了这个体系的基础,且促使其从中低端向上爬升,并逐步接近控制地位。

  这个以深圳为中心、包括东莞、惠州的ICT产业链的根基,是硬件制造。麦肯锡因此称深圳为“国际级的硬件创新城市”——“一个产品,在深圳从研发到生产原型只需要2-3天的时间,而对其他的综合制造商来说则需要10-12天的时间。这正是由于深圳的高效的生产环境,将生产商、材料供应商、零件供应商、以及服务供应商紧密的联系在一起。”

  也就是说,深圳所谓的“工业”、“制造业”,根本不是我们传统的工业。早年从香港承接的传统轻工制造业早在2008年前后,就已经基本迁出了深圳。深圳现在剩下的制造业,基本上都是高科技制造业,其中尤其以ICT产业链为主。这才是深圳的生命线。可以说,如果深圳这个产业链溃散的话,深圳经济就会陷入万劫不复之地。

  其4,所谓产业的创新,有两种形式,一种是像苹果智能手机的颠覆性创新那样,凭空创造出巨大的需求,带动一个产业的繁荣;另外则是在原有产业链的基础上小批量多批次的渐进创新。

  就深圳的创新科技来说,目前根本不具备前一种颠覆性创新的条件。深圳并不处于全球知识创新的顶端,很难突然发展出颠覆性的革命性技术,只能是在现有产业链的基础上,进行小碎步的技术创新,从原有产业链中,逐渐生长出未来的新产业。

  因此前述所谓“大城市的功能不是制造,而是创造,深圳的增长真正依靠的是大量创新产业”的观点,是完全站不住脚的。深圳未来的创新产业必须从深圳现有的产业链——它们本身就是过去在GIC全球创新链中由创造而产生出来的,而现在它们是GIC的重要组成部分,并支撑GIC未来进一步的延展,支持新的创造。深莞惠地区既有的ICT产业链,绝非仅仅是制造,而且制造本就是创造不可分割的一部分——中长出来,而不是凭空创造。而深圳这个现有的ICT产业链一旦溃散,就失去了创造的基础,未来产业就成了无源之水、无本之木。

  其5,是否深圳的高科技制造业迁到东莞是最完美的方案?也就是说,深圳不保留高科技硬件制造业,而只保留总部和研发功能,将制造环节甩给东莞,这才符合经济学的资源配置规律?

  这只是经济学家的理论幻想。(我这里也还要饶舌一句:我在本文中批评一些经济学者的观点,倒并不是指责他们站在房地产利益集团立场说话,他们可能并无此意;但他们的观点常常被房地产利益集团歪曲利用,却是真的。)

  事实是:

  ——当硬件制造从深圳迁到东莞后,研发环节,其中的大部分,是不能脱离生产环节的,所以也必然会跟随到东莞,华为就是一个典型,当其制造环节迁莞后,随之进行的就是4-5万研发人员也迁到东莞。深圳最后想要保留的所谓“创造”功能,在没有了研发部门后,在只剩下总部功能后,还会有“创造”吗?华为绝对不仅仅是个案,而是代表趋势。当深圳没有了硬件制造,深圳也肯定会没有“创造”。只剩下总部功能的城市,这还不叫“产业空心化”,叫什么?

  ——当制造、研发迁出深圳,深圳的GDP必将遭受到沉重打击。经济学家可以不管这些GDP是从深圳产生的,还是从东莞产生的,但是作为深圳的主政官却不能不管这些。或者说,经济学家可以认为东莞本身就是深圳的一部分——至少现在已在政治上被确认为深圳都市圈的一部分——但在中国的行政管理体系中,东莞是由广东省管辖下的一个地级市,它并不由深圳市行政管辖,各种核算和评价体系中,东莞的并不是深圳的,东莞市也并不是深圳市的一部分。并且,我们不能否认的是,在中国现行的体制之下,作为广东省管辖下的东莞市,从其本质上来说,也是与深圳具有竞争关系的一个主体。GDP和税收在深、莞两市之间的切割,也必然会导致两市之间的冷冰冰的争夺。倘若深圳的GDP减少了,而东莞的GDP增加了,这并不会不减少深圳市的财富和经济权利。假如东莞市的GDP或经济、产业的发展超过了深圳,东莞市也一定会像杭州说上海是它的后花园那样,也像中山说珠海是它的后花园那样,说深圳是东莞的后花园。

  这是一个无奈的现实。深圳市自己的经济权力、甚至政治上的话语权,深圳自己城市的繁荣与否,只能由深圳市自己的经济实力、产业实力来支撑。当深圳的GDP增长乏力,甚至陷入负增长,必将沉重打击深圳对人才的吸引力,打击中央政府对深圳的信心,也必将沉重打击深圳的城市地位。这是任何一个深圳人都不愿意见到的,不独深圳主官如此。

  ——事实上,退一万步说,要求深圳的ICT制造业只能迁往东莞是不现实的,当它们决意迁出深圳,他们会寻找各种要素资源配置更佳、成本更低的地区,比如长三角的上海周边地区。比如海思半导体就是这样做的。许多情况下,倘若深圳不能留住这些制造业,东莞和惠州也留不住。整个中国大陆不只有深圳和东莞惠州这三个城市具有发展ICT产业的条件。而这正是深圳面临的最大的危险。

  上面我们简要分析了制造业为什么对深圳如此重要,为什么必须保住制造业。从逻辑上是这样。但是现实呢?现实是深圳已保不住这个性命攸关的ICT产业链,深圳的“产业空心化”大势已去。

  从历史数据来看,2005年之前,制造业占比单边上扬,从1980年的12%提高到2005年的峰值52%。从2005年开始,制造业占比按照平均超过每年1个百分点的速度不断下滑,到2019年降低到36.6%,逐步接近警戒线35%。

  前国家工信部部长李毅中曾直率地指出,先进国家在工业化前后,投资率大概在35%左右,而深圳现在只有12%,同时,制造业投资占全部投资比例为17%,明显低于工业化国家和城市的水平。“这两个指标都太低了”。也就是说,除了政府拚命投资基本建设,以及地产商的房地产投资外,实体经济尤其是制造业企业都不再愿意投资深圳。这对深圳来说是一个可怕的事实。

  2019年12月,深圳市史无前例地举行了第一次“全球招商大会”,拿出35块共30平方公里(其中本部25,深汕特别合作区5)产业用地,欢迎实体经济项目落户深圳。2020年12月,深圳又第二年举行全球招商大会,并在全球8个城市设立分会场,并宣称又整备了15平方公里产业用地。深圳主官一再对外放话:“只要是符合深圳产业方向和高质量可持续发展需求的优质项目,深圳一定有地可落!”

  2019年的全球招商大会,号称签约项目128个,签约投资金额5600亿元;2020年的大会,号称签约项目242个,签约金额7800亿元。看上去形势喜人。但喜中似乎也有隐忧。

  从媒体报道来看,大部分落户深圳的项目,要么是各种总部项目(如小米国际总部、字节跳动大湾区总部、VIVO深圳总部、乐信总部、京东方粤港澳大湾区总部、开市客华南总部、融创中国大湾区总部、马来西亚IOI中国区总部、中国生物制药国际总部、香港周大福集团商业综合体暨富通保险中国总部、益海嘉里粤港澳大湾区总部、中建电力建设有限公司投资62亿元将北京总部整体迁至深圳项目、中铁四局华南总部、中国燃气全球总部、极智嘉科技国际总部、华润雪花啤酒中国区总部、辽宁方大集团运营总部、吉林修正发展南方总部、庄严集团总部、北京容联公司深圳总部、物美科技集团南方总部、星河实业总部等等,说是总部,其实就是写字楼项目),要么是所谓创新平台(如国家高性能医疗器械创新中心、西门子能源深圳创新中心、飞利浦创新中心、赛诺菲巴斯德全球首个国际疫苗创新中心、中国通用技术检验检测认证南方总部、比亚迪丰田创新中心、全球智能芯片创新中心等等),要么是“研发”类项目(如西安中国大医拟投资10亿在坪山建立大湾区“三中心、一平台”项目,保利文化集团数字王国项目、三一集团云油项目等。此类项目的实体最后基本上仍体现为办公楼)。

  真正的高科技制造业项目略嫌稀疏。从媒体报道中可见的仅有:台湾臻鼎科技半导体载板生产基地、阿斯利康-康泰新冠疫苗研发及生产基地项目(总投资5亿元)、香港记忆科技拟投资55亿元投资设立芯片封测及服务器制造基地、广州香雪拟投资50亿建设“坪山国际生物制剂生产和研发基地”、日本AGC株式会社(旭硝子)与TCL华星光电联合投资48.7亿元建设第11代玻璃基板生产基地项目、瑞声科技投资30亿精密光学模组研发制造基地等,以及包括领益智造新增的100亿产能项目,比亚迪50亿产能项目等。这些科技制造业项目中,大部分又是原本在深投资企业或本土成长起来的企业的新增生产项目,真正新招引来的重大科技产业项目(无论内外资)甚为少见,更不要说像特斯拉上海超级工厂那样的重大项目了。

  招商大会的成果体现了深圳的无奈现实吗?是否深圳真的对高科技制造业丧失了吸引力,而只能吸引到总部经济项目,最多会有一些研发及创新平台项目?这样的现实会意味着深圳未来的第二产业比重会进一步降低吗?

  近几年,深圳的统计数字一直显示,二产占比大约处于35%-40%的区间,其间2017年攀升到41%,2019年又回落到36%强,似乎保住了35%这个红线;深圳2019年规上工业企业营业收入35802亿元,工业增加值为9588亿元,从工业总营收来说为全国第二大工业城市,从工业增加值来说则居全国第一。

  表面上看这两个数据仍算不差。但这里面有一些统计口径的问题:某些产业如石油开采,在国际上归入第一产业,但在中国的统计口径中却是归入第二产业。中海油南海东部油田的工业增加值计入深圳GDP,并且占比并不小;华为为深圳贡献的GDP中,有相当比例在国际上是计入科技服务类,属于第三产业,但在中国仍整体上归入第二产业。倘若把这两块刨掉,深圳第二产业占GDP比重恐怕早就低于30%了。

  此外,更重要的是,深圳的工业企业总营收中,有相当比例的营收并非来自深圳本地工厂,而是这些总部企业设在全国各地的工厂。也就是说,统计数字计入深圳,但这些工业生产过程并不在深圳,深圳并没有这些制造业。我们只要基于常识想一想,就可明白,统计口径虚高了深圳的二产数据,从物理空间形态上我们可以得出常识的判断,深圳的二产占比没道理高于广州。

  考虑到上述三个方面,我们可以推测,真实的深圳二产GDP占比肯定已低于30%,甚至有可能低于25%。也就是说,深圳已接近于新加坡的二产占比。

  不需要“房地产利益集团”叫嚷,深圳二产占比事实上已降下来了。

  那么,是否深圳工业用地的占比事实上可能已不到30%,可能已减少到25%甚或20%,真实的深圳第二产业占比可能已低于30%,是否正应了房地产利益集团的断言,即20%的工业用地占比、30%的第二产业占比,本就是应该如此的,本就是经济发展的必然规律?或者换言之,是否深圳已注定留不住制造业?或者说,深圳这样的城市就不应该有制造业?因此,他们的观点是对的?

  我的回答是:非也。这样的一个现实,只是深圳政策失误的结果,而不是经济和产业发展规律的必然。

  首先,我们必须了解,所谓深圳市,其实并不仅仅是一个城市,而是一个城市群,它由原特区内390平方公里加上与之紧密连结在一起的宝安中心区、龙华-坂田南部片区、布吉片区,总计约700平方公里左右,构成深圳的主城区。除主城区外,深圳城市群还包括沙井-松岗、光明、平湖-横岗、龙岗、坪山、盐田、葵涌等若干个中小城市共同组成。

  让我们看看国际上的情况。

  纽约市面积为789平方公里,在其北侧的韦斯特切斯特郡,是纽约州的一个郊区郡,面积450平方公里。在该郡范围内,仍保留着大量的工业区,和齐全的工业门类。2017年纽约州的制造业增加值为729.4亿美元,制造业企业数在1.5万家左右,大都是由韦斯特切斯特郡和纽约州南部的哈得逊河谷地带贡献。

  亚洲的新加坡,土地面积仅700平方公里,其第二产业占GDP比重仍超过20%。

  德国法兰克福市是欧洲主要的金融中心,面积仅250平方公里,除了金融、会展等产业外,法兰克福仍保留着强大的工业部门,包括化工、机械、汽车、医药等。

  深圳主城区700平方公里左右,与新加坡和纽约市相当。倘若说深圳主城区可以不必有制造业,我完全赞同;但若说2000平方公里的深圳城市群也应该“去工业化”,这样的观点除了害死深圳,还会有别的结果吗?

  在《制造繁荣——美国为什么需要制造业复兴》一书中,作者加里·皮萨诺和威利·史提出,在特定情况下,对于创新的价值来说,解决生产问题的能力和选择正确产品特性或设计特点的能力同等重要。在这种情况下,薄弱的制造能力最终将削弱创新。

  也正因如此,已经高度服务业化的美国,近年来又开始重新振兴制造业。而强调创新产业的深圳,更没有理由忽视制造业对科技创新的重要作用。那种认为深圳完全可以发展战略性新兴产业,而应该把制造业甩出去的观点,完全是匪夷所思。

  深圳本来完全有条件留住强大的ICT产业链,其中包括强大的IT硬件制造基础,但是为什么现在呈现在我们面前的结果,却又是深圳留不住科技制造业呢?

  前面我们已有过分析,原因就是,由于深圳采取错误的房地产政策,导致房价在过去20年里极其不正常地暴涨,从而抬高了企业的运营成本和企业员工的生活成本,对科技制造业产生了巨大的挤出效应。这就是我过去常常说的,金融中心挤出科技创新中心。

  或许你说,深圳不是采取强硬措施,保留了270平方公里工业用地吗?为什么仍然留不住科技制造业,或者说也吸引不来新的科技制造业落户深圳?

  我们前面也分析过了,这是因为工业用地只是涉及到企业的办公和生产成本,但企业还有一块重要的成本就是人力成本,你用多高的成本能招到你需要的科技人员和劳动力。而后者则评估在深圳的生活成本,尤其是买房成本,才决定是否到深圳来。当在深圳招不到自己需要的人,企业就会被迫选择迁徙。

  亡羊补牢,是否已晚了?政策的失误,是否可以经由正确的政策决策来修正其结果?个人认为,犹未为晚。

  如何补牢?

  个人认为,深圳得开展如下自救行动:

  其1,把房价降下来,从而把城市的营商成本、生活成本降下来。或者说,至少把第三圈层的房价降下来。

  有没有办法降下来?当然有,关键看政府能否下决心去做。这个问题在本文的最后一部分再谈。

  其2,仍然要坚定不移地确保工业用地。无论是政府控制的用地,还是原住民股份公司控制的用地。能保留多少是多少,不要被房地产商蚕食掉。在此基础上,让工业用地真正发挥其作用。

  其3,提高产业管理水平,和招商引资的水平。把“强链”、“补链”的计划落到实处。在2019年之前的40年时间,尤其是进入本世纪之后的这20年,深圳一直是被招商,市区各级政府从来没有想到过深圳还需要招商。现在当深圳需要招商的时候,才发现自己的招商水平在全国其实处于落后状态。迅速提升招商引资水平是深圳各区的当务之急。

  其4,深圳的营商环境现在在国内绝对不复处于领先水准。不能再自鸣得意。深圳需要刮骨疗毒。

  所以这部分我的结论就是,深圳的工业用地不是太多了,而是太少了,尤其是大块的工业用地太少了。至于深圳的高房价,跟工业用地或住宅用地的占比没有多大关系。深圳要想避免城市的衰落,必须得下决心挤掉房地产泡沫,使整个城市的经济与产业回到一个坚实可靠的基础上运行。

  八,深圳保障房建设能达到预设目标吗?

  整个2020年,深圳房地产市场都处在风口浪尖上。在这样的诡异氛围中,深圳市政府的住房管理部门屡屡出来作各种表态,这些豪言壮语也一次次引起各种热议。

  2020年8月28日,深圳市住房和建设局局长张学凡在“深圳房地产盛典”上公开发言:“新加坡是深圳学习的榜样,将来深圳市60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。”

  张学凡表示,深圳将迎来一个大规模的建房行动,包括商品房和公共住房两大块。其中,每年将建设10万套的公共租赁住房,目标共打造110万套。力争通过5-8年的补短板时间,让深圳的住房供需矛盾得到较好地缓解。

  一时间,深圳房地产要放弃“香港模式”,改行“新加坡模式”的舆论甚嚣尘上。但是我们如果详究深圳房地产发展历史,将之对照“香港模式”及“新加坡模式”,我们即可知道,深圳过去30多年房地产市场发展的路径,固然并不是真正的“香港模式”,而未来,深圳也不可能效仿“新加坡模式”——根本学不来。所谓“政府公共政策住房”占到整个房屋存量的60%,在深圳是一个根本不可能实现的目标。明知不可能,而非要对外表态说,那么这仅仅是地方政府的一个姿态而已。最正面的理解,也只能是:“虽曰不能,心向往之。”

  前面的内容中,我们曾指出,深圳最开始是学香港。但1980年代末深圳在香港学习房地产制度设计时,只学了一半,将其商品房市场的制度方案几乎全盘“拿来”,但对香港房地产制度中另外的一半:公屋制度,却视而不见,完全没有借鉴。

  “公屋”是指香港政府修建的公共住宅房。公屋包括廉租屋和居屋,居屋拥有非完全产权,只能由房委会回购;廉租屋则完全没有产权,住房每两年根据通货膨胀率调整一次租金。公屋面积都不大,多数是四五十平方米,有的只有二三十平方米,几栋或十几栋二三十层的高楼组成一个公共屋邨,这些公共屋邨的质量、绿化和配套设施等并不比普通商业楼盘逊色。

  香港公屋制度有一套非常严谨的运行机制,大体是:申请人年满18岁;申请人及其家庭成员现居于香港并拥有香港居留权;申请人及其家庭成员的每月总入息和总资产净值不得超过房委会规定的有关入息及总资产净值限额(此数据处于变动中,只要收入在全港中位数以下大多数都符合申请条件);申请人及其家庭成员在香港没有拥有任何住宅楼宇;配屋时,申请表内必须有至少一半成员在香港住满7年及所有成员仍在香港居住。购买居屋的条件是家庭月收入在2.7万港元之下,2011年10月香港政府推出的“新居屋”收入上限调整为月收入3万港元。

  在香港,公屋其实最早是由私人投资修成的。1945年以后,香港人口激增,一些有一定经济能力的人就自建木屋,另外一些经济更差的人只能露宿街头。在这种情况下,旨在给民间提供廉价或免费住房的民间团体———香港"房屋协会"在1948年成立。此后,通过自己筹款及政府资助,"房屋协会"给香港贫民提供了大量的住宅。

  1953年圣诞夜深水埗发生石硖尾寮屋区大火,令53,000名灾民无家可归。当时香港政府为了尽快为灾民提供安身之所,便火速在原址附近兴建“徙置大厦”(俗称七层大厦)。此后,政府又在港岛及九龙各处兴建黄大仙、老虎岩、长沙湾李郑屋等徙置区以吸引居所简陋,卫生环境较差的木屋居民入住,自此开始香港政府大量建造公营房屋。数据显示,从1954年至1973年内,香港政府兴建了共25个徙置区和超过五百座徙置大厦。

  1972年,港督麦理浩公布了“10年建屋计划”,为150万居民解决住房问题。此后所有的徙置大厦和廉租屋均被称作“公共屋邨”,作为出租之用,同时,政府兴建“居者有其屋屋苑”,简称“居屋”,以廉价售予低收入香港市民。十年建屋计划”的进展并不如预期那么好,直到1982年这项计划完结之时,又把计划延后了五年,才最终建成了可供150万人居住的单位。1987年,这项计划被香港政府的“长远房屋策略”所取代。后者鼓励市民购买公共房屋。这时候的公屋的条件也越来越好。政府在公屋周边投放了大量的娱乐设施。

  1997年,首任香港特区行政长官董建华提出了“八万五建屋计划”,不过因后来的金融海啸而并没有按计划完成。第二任特首曾荫权上任后,推出了“置安心资助房屋计划”,但因其取消了“居屋”,被认为是目前香港房价高企的主要原因。

  香港政府在1990年还推出一些专为特殊人考虑的公共房屋。比如,香港政府推出“夹心阶层住屋”计划,主要是给收入超申请公共房屋上限的人群。“长者房屋计划”是给老人居住的公共房屋。现在香港大约47.8%的居民居住在公屋及居屋内,公屋的人均面积是12.4平方米。

  2002年,香港政府宣布不再建造新的“居屋”(供出售的公共房屋)。此后房地产业却出现过度活跃,有产者可以从房屋转让中获利,未置业的年轻人的处境越来越差。有统计表明,香港中等收入家庭需要费时6—14年才能购买一套价格中等的私人住宅项目。因此,许多年轻人很有怨气。

  根据2011年的统计,香港有超过340万的居民住在公屋里,占了总人口的一半以上。其中香港人口1/3人住公屋,1/6人住居屋。目前入住公屋的家庭分为以下几类:

  1.受清拆、重建、天灾等影响而无家可归者;2.因体恤理由而需要房屋安置者;3.初级公务员及退休公务员;4.调迁及纾缓挤迫居住环境;5.不能负担租住私人物业昂贵租金的家庭。

  房委会每年检讨轮候册收入及资产限额,并确保真正有需要的人才符合资格申请公屋。若住户虚报资料,房屋委员会可终止其租约,并可根据法律规定予以检控。香港房屋条例规定,任何人士如故意向房屋委员会虚报资料,即属违法,一经定罪,可判罚款20000港元及监禁6个月。

  香港政府香港公共房屋计划的巨大成功,与香港政府的长期积极投入、公屋管理部门高效务实的专业运营和管理、有效的财政资金安排密不可分。

  对公屋建设最大的资助是免费拨地给房委会。政府定期及准确评估房屋需求,供应足够建屋土地并提供配套的基础设施。为达到土地供应平稳,政府尽量灵活和弹性地处理土地供应,并订立了一套拨地准则,决定对私营和公共房屋用地的供应,为不同密度的私营和公共房屋订立适当的比例,集中用面积较大和发展密度较高的土地来发展公共房屋。房屋用地督导委员会审批土地发展用途,预测房屋发展所需的土地供应量,以及公共房屋的供求。

  香港公屋建设的资金来源途径主要有两个:一是政府通过免费拨地、拨出资本和贷款提供资助;二是房委会通过出租公屋及其附属商业楼宇、出售自置居所单位获得维护及兴建公屋所需的资金。到了1988年,香港政府不再给公屋建设注入资金,只是提供免费土地。香港房委会因此也改为自负盈亏的机构。

  有不少学者及地产商人批评香港政府的“公屋计划”是一种干预自由市场的运作,令政府背负太多的财政负担之余,亦使地产商无利可图。他们认为住宅应由私人企业以市场需求主导兴建。不过,持相反意见者认为,香港过去数十年来正是因为地产商透过不断抬高地产物业的售价来增加自己的收入,已经使香港的物业超过一般人可以承担的范围。若不是政府一直插手干预的话,地产市场早已崩溃。

  香港的公屋制度,已经实行了50多年,被公认为是亚洲仅次于新加坡的、最健全的保障性住房体系,对香港社会的稳定与繁荣起到了不可忽视的作用。

  当然就有学者认为,香港政府依赖土地财政,大地产商垄断私有房地产市场,中产阶层热衷于房地产投资,因此财富逐步向房地产转移。而房价高企下,年轻人无法“上车”怨气很大,各种较为暴力的抗争行动不断出现。新加坡政府有管得多的嫌疑,不过,政府没有依赖土地财政,也没有大地产商可以垄断房地产市场,大多数中产阶层居住在公共房屋,房产收益也是相对温和的。中国若发展公共房屋,思路当学新加坡。

  新加坡政府早在1964年就由新加坡建屋发展局首推公共房屋,建设了持续大规模的“组屋”以低廉的价格租给公民居住;1960年代末,新加坡成功地嫁接了中央公积金制度和公共房屋制度。最早的新加坡中央公积金制度大体上只能用于退休生活,1968年,购房者可以用中央公积金来支付首期购房费用,解决了首付问题,当年公共房屋出售量就是过往三年出售量的两倍。到1980年代,基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的政府“组屋”;到2008年,新加坡85%的公民都居住在政府组屋,只有另外15%的公民在市场上购买高档商品房,真正做到“居者有其屋”。

  新加坡建屋发展局负责公共房屋的全盘事务。它有房屋规划、分配、出售、租赁等职能。在将近50年的发展历程中,截至2018年年底,新加坡“组屋”供应超过105.6万套(其中出售的有98.6万套,出租的有7万套),容纳了325万新加坡公民入住,占到全部国民人口的81%。新加坡的房产自有率更是自2001年后长期维持在90%以上。

  深圳在城市发展的近四十年里,一直以香港和新加坡两个华人国际都会作为自己的标杆和学习目标。我过去曾经有个说法,香港是深圳的大师父,新加坡是深圳的二师父。但是在公共住房政策上,深圳却既没有学大师父,也没有学二师父。

  对于深圳的住房制度,创新发展研究院在前述的报告中认为在2003年之前,深圳采取了“双轨三类多价”的住房制度,并提出2000年实现深圳每户一套住房的目标。所谓“双轨”,系指体制内享受政策福利分房,而体制外则从市场上购买商品房;所谓“三价”,系指部分国有企业可以自己建房以低于市场价出售给员工。

  但这种看法没有注意到的是,此一住房制度只涉及深圳户籍人口。而在2003年之前,深圳仅有户籍人口150万人,其中深圳原住民至少50-70万人,都住在自己于城中村建立的所谓半非法“小产权房”中,另有至少50万人乃是体制内(党政部门或事业单位)人口。其余30-50万人才从市场上购买住房。被创新发展研究院视为正确住房制度的“双轨三类多价”体制,不过如此(对于此一制度,我后面还会再述及)。深圳政府从来没有考虑过为非户籍低收入人群解决住房问题,尤其从来没有考虑过为外来工解决住房问题。

  但是为解决1998年亚洲金融危机困难,保持经济稳定,以1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志,中国中央政府作出了以住房商品化为主导的住房制度改革决定,把房地产作为主导产业培育发展,取消了政府和所有单位的福利房的建设和分配。受国家住房制度改革影响,2003年6月深圳出台《深圳市机关事业单位住房分配货币化改革实施方案》,以住房商品化为主导的“单轨”深圳市住房建设和供应体系建立,取消了福利商品房、微利商品房的建设和分配,深圳住房建设分配体制转向全部由房地产商提供的单轨、单类、单价市场商品房建设和供应体系。创新发展研究院认为这是导致后来深圳房价持续暴涨的主要原因。

  住房制度如此调整后,扩大了市场对商品房需求,且房地产开发企业成为唯一的合法的住房建设者,住房供应量的减少,刺激了深圳房价的步步攀升,2006年深圳房价已攀上万元大关,2007年深圳房价上升到13370元每平方米,比2003年5879元每平方米增长了127.4%。从2005年到2015年下半年,深圳的房价上涨了近十倍,从每平方米5000元左右上升到50000元以上,住房制度改革方向的调整对房价影响可谓之深远。

  从这个意义上来说,深圳只学习了香港住房制度一半的“房地产市场化”改革,不幸在1998年成为整个国家复制的模板。当国家启动房地产市场化改革时,同样忽视了政府为低收入群体提供“住房保障”的责任。虽然由此开启了中国房地产业的“黄金时代”,让大量的地产商赚得盆满钵满,但对低收入人群来说,却也从此堕入了痛苦的深渊。更为不幸的是,在这个城镇化狂飙突进的过程中,却又同时伴随着人类历史上罕见的“货币超发”过程,如周小川所说,“通胀税是一种累退(劫贫济富)税种”,这更加剧了低收入人群尤其是城市低收入人群的痛苦程度。

  国家层面对此一问题的警省,是从2007年开始,缘于十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中,明确提出要“健全符合国情的住房保障和供应体系”,2007年国务院印发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发(2007]24号),要求各级政府高度重视住房保障问题。也就是说,“房地产市场化”10年之后,中央政府已认识到单鞭市场化政策的危害和给城市低收入阶层带来的“三座大山”(民间将1998年启动的教育、医疗、住房三个重要领域的市场化改革,导致中低收入人群在这三项重要的社会政策领域所承受的巨大痛苦,简化为所谓“新的三座大山”)问题的严重性。

  只是在中央政府的推动下,深圳地方政府才开始检讨之前住房政策的单鞭性。2007年底深圳市政府出台了《关于进一步促进我市住房保障工作的若干意见》(深府[2007]262号),从住房保障对象、标准、实施方式、房源筹集、资金筹措、分配、后续管理及监管机制等方面提出了实施意见,初步勾画了深圳住房保障的政策框架。

  但这个文件规定,“廉租住房保障对象为享受市民政部门核定的最低生活保障待遇,在本市不拥有任何形式的住房或住宅建设用地,并符合市住房保障机构规定的其它申请条件的户籍居民家庭”。这对户籍人口仅占总人口不到20%的深圳来说,根本算不上真正的住房保障制度。

  按照政府规划,“十一五”期间,全市将新建政策保障住房14万套,总建筑面积770万平方米。其中经济适用房200万平方米,共2.6万套;公共租赁住房(含廉租房)570万平方米,共11.4万套。2007年,深圳市安排的用于廉租房建设的财政资金为1.27亿元。

  即使是这样一个规划,政府推动完成它的意志也并不坚决。到2009年底,距十一五计划结束只剩一年时间,深圳市住建局才推出了1万套保障房,770万平米的建筑面积只完成了10%。有研究者指,“深圳现在的政策性保障型住房还是应景性的,落实效率不高。”

  然而一年后2010年底,深圳市住建局宣称:“十一五”期间,全市新增安排筹集建设保障性住房共计16.9万套,分布在151个项目,建筑面积约1267万平方米,超出“十一五”规划安排建设14万套目标2.9万套。我们不清楚这一组数据的真实性如何,但是请注意,它说的是“安排”,而不是说已建成交付。而事实是,据官媒报道,到2011年1月,深圳市“十一五”规划中原本计划筹建16.9万套保障性住房,目前竣工2万多套,仅占原计划的12%。

  2013年1月,深圳政府又推出了《深圳市住房保障制度改革创新纲要》,其改革思路是:“一是保障对象从户籍低收入家庭扩大到户籍无房家庭,以安居型商品房、公共租赁住房解决户籍无房家庭住房困难;二是保障范围从户籍住房困难家庭向非户籍住房困难人才家庭延伸,以公共租赁住房、租房补贴解决非户籍人才家庭住房困难;三是创新保障性住房产权管理模式,由政府直接投资与运营转变为政府与社会投资并举、政府与企业运营相结合;四是创新保障性住房建设与筹集方式,由新供建设用地建设保障性住房转变为盘活存量土地、城市更新配建和利用地铁、公交场站集约节约土地综合开发等方式为主建设保障性住房;五是创新保障性住房管理机制,整合资源,明确分工,由市住房保障主管部门直接管理为主转变为全市统筹协调、各区属地管理以及企业分类分层次管理。”

  该文件提出的目标是:力争“十二五”期末,全市保障性住房与商品住房套数的比率由25%提高到35%;住房保障覆盖面达到20%;户籍住房困难家庭住房保障率(含实物配置和货币补贴)达到70%,其中户籍低收入住房困难家庭住房保障率达到98%;非户籍住房困难人才群体住房保障率达到80%。注意,后者强调的是“非户籍住房困难人才”。也就是说,深圳政府只对非户籍人口中被认定为“人才”的这部分负责,安居工程实际上是“人才安居工程”。而这部分人口规模其实相当小,2013年深圳人才总量只不过256万人,而人才中的低收入群体占比并不高。

  2011年,深圳市住建局宣布,“十二五”期间,深圳市计划新增安排筹划建设保障性住房24万套,建筑面积约1600万平方米,其中安居型商品房16万套,公共租赁住房和经济适用住房8万套。到2015年下半年,结果是,深圳“十二五”期间累计供应分配保障房9.93万套”,显然连最初计划的一半都不到。但到2016年深圳市做十三五规划时,仍宣称十二五超额完成,实现了“安排筹集保障性住房24.62万套”。

  2016年1月,,深圳市住建局宣称:“十三五”期间我市保障房建设和供应数量将大幅增加,计划筹集新建保障房40万套、供应保障房35万套,保障房人均住房基准建筑面积不低于18平米,其中面向人才群体供应不少于70%。

  为达成这个目标,2016年,深圳市财政出资1000亿元人民币,设立了深圳市人才安居集团;市政府并要求10个区各出资100亿元(10区合计出资1000亿元)设立各区自己的安居房屋公司。财政拿出2000亿元人民币投入保障房建设,可见政府决心之大,在当时轰动一时。

  之后的2018年6月,深圳发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》,提出建立由市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房四类住房构成的4∶2∶2∶2住房供应与保障体系,统筹解决各类市民住房问题。该“意见”计划深圳人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的比重,提升到新增住房供应总量的60%左右,其总量到2035年不少于100万套。这应该就是前述张学凡所称公共住房占比达60%的所本出处。

  到2020年4月,深圳市住建局对外公布称,“2016-2019年底,全市安居工程建设筹集共计35.34万套,已完成“十三五”规划任务的88%,安居工程供应16.98万套/间。”到当年7月,有关部门又宣布,截至2020年上半年,全市累计供应各类保障性住房和政策性住房约50.63万套。

  而现在,深圳市住建局又声称要用10年时间建设110万套公共租赁住房。

  我们无法查证完成的真实情况。事实上许多房地产业内人士怀疑政府根本不可能完成十三五保障房供应计划。从市、区安居集团运作的艰难可见了斑:深圳市内根本拿不出多少能够兴建公共住房的用地,安居集团甚至不得不到邻近的东莞境内市场化拍地来谋取建房用地。而倘若深圳将市内较好的地块用来建设保障房,又会被地产商群体群起而攻之——而政府有关部门又似乎特别注重这些地产商的情绪,不想惹它们生气。

  除了公共住房计划的艰难推进之外,更令人担心的是这些公共住房的分配制度:是什么人得到了这些保障房?由于深圳并不能做到像香港和新加坡那样的完全公开透明,我们无法判断是否是真正的低收入群体得到了这些保障性住房。事实上,在2012年之前,媒体批评报道的勇气还有一个最低限度存在的时期,已经有不少所谓“保障房的地下停车场停着许多豪车”之类内容的报道。

  坦率地说,我们必须得承认,深圳永远不可能建立一个像香港或新加坡那样保障程度的住房制度。新加坡85%的保障率固然是深圳不可能实现的,香港50%的保障率也是深圳可望而不可及的。所谓60%的公共住房保障率,根本是一个空头支票。

  为何我们不能要求深圳像新加坡和香港那样,对所有中低收入阶层承担起“居者有其屋”的责任?因为香港和新加坡都是一个独立的城市社会体,新加坡更是一个国家,她们对移民进入均设置较高的门槛,因而必须对本地人民尽到政府的公共服务责任。也就是说,即便是新加坡,现在的600多万人口中,也只有450万左右是属籍新加坡的国民,政府的“组屋”计划,也只惠及新加坡国民,而不会惠及非国民的暂住人口。

  而深圳只是中国大陆的一个城市,而且她对来自国内的移民基本不设门槛——所谓“来了就是深圳人”,一定程度上是真实的,深圳对非户籍人口的Open程度,所提供的公共服务的深度,对新移民的包容度,包括入籍的低门槛度,都远高于同等规模的国内城市,比如北京、上海、广州等城市。

  基于此种人口流动的开放性,深圳政府根本无法承诺向所有非户籍人口中的低收入阶层提供公共住房保障,因为那意味着向13亿中国人作出承诺。任何一个中国城市恐怕都不能作出这样的承诺。如果承认这一前提,那么我们就不得不承认,深圳只能对有限的非户籍人口提供保障性住房,至于这个“限度”划在哪里,自然颇费思量。

  就目前深圳的公共性住房政策历程来看,深圳政府做了以下几件事:

  其一,深圳政府对户籍人口中的住房困难人群做到了基本保障。由于中国政府可预见的未来仍未打算取消户籍制度(事实上,中国政府已基本放开了除北上广深四个一线城市之外,所有其他城市的入籍限制,除个别沿海发达城市外,大部分二三线城市和地级以下城市的户籍门槛已非常之低。但由于北上广深面对着沉重的人口聚集压力,可以想见,这几个城市,尤其是京沪深三个城市,仍然会设置入籍门槛,并以此设置地方政府公共服务供给的上限。从这个角度思考,中国政府会让户籍制度继续存在下去,虽然在北上广深之外的城市,户籍制度已没有多大意义),所以可以想见,深圳未来的人口政策中,仍会设置一个入籍的门槛(虽然比较低),并通过政府对户籍人口提供公共服务的这一承诺,而扩大政府公共服务的覆盖面,包括保障性住房的覆盖面。

  深圳2020年户籍人口规模已达到500万人,如果按每年新增(人口出生和移民两种方式)户籍人口50万计算,则2030年就将达到1000万户籍人口,是现在的两倍。对仅有2000平方公里的城市来说,我猜测政府可能会认为1000万户籍人口已经是一个理想的规模,如果深圳不扩大管辖面积,且不改变户籍制度,深圳必然会在2030年之后缩减移民入籍的规模。(老实说,对于最近10年深圳的入籍政府究竟为何,我完全无法理解,除了对应届专上毕业生的开放承诺外,深圳还有什么样的清晰的入籍政策?)

  在新增户籍人口中,政府似乎对人才(大专以上学历的年轻人)入籍持更欢迎的态度,而对蓝领工人入籍设置的门槛过高——目前主要是采取积分入户的方式,似乎每年对总规模有一个心照不宣的控制。我估计未来为了产业发展的需要,深圳政府会对自己特别需要的产业的蓝领人群,降低入户门槛,比如高科技制造业、物流业、部分生活性服务业。而这一块将会成为政府保障性住房供给的一个不小的压力。

  其二,深圳政府仅对非户籍人口中的“人才”作出了保障性住房的承诺。事实上由于“人才”(一般来说会要求大专以上学历)入籍的难度并不高,所以这个承诺相当于对户籍人口的承诺向外作了一个规模不太大的扩大、延伸。据了解,深圳到2020年共有各类人才约550万人。

  这等于为深圳政府的保障性住房供给压力设置了一个上限。也就是说,深圳政府为其提供住房保障的人口,乃是500万户籍人口和550万人才。这两者之间有交叉,交叉之后的两类人口的总量我们不得而知,假设550万人才中有200万不具有深圳户口的话,则总量为700万;如果其中只100万不具有深圳户口的话,则这个总量仅为600万人。

  假设到2035年深圳户籍人口达到1000万人,不具有深圳户籍的人才总量为100万人,则深圳政府需要为其住房保障负上责任的人口总规模也就是1100万人。前述深圳对非户籍人口低收入人群的30%保障率的承诺,我估计也就是针对这100万非户籍人才中30%中低收入群体的保障承诺。

  基于上述分析,我们可以断言,在深圳已有的2300-2500万实际管辖人口中,永远也不可能做到香港、新加坡政府做到的那样:60%的居民都住在深圳政府提供的公共性住房里面。

  虽然在2018年8月的《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》中,提出深圳市将在2035年前新增建设筹集170万套住房,其中:市场商品住房70万套,占40%左右;公租房、安居型商品房和人才住房共100万套,占60%左右,但我们猜想,这100万套公共性住房仅仅是为了补过去的欠帐,而不意味着深圳将向除人才之外的更多非户籍人口承担提供保障房的政府责任。

  让我们以此推测一下2035年深圳市的住房结构。

  2020年深圳市共有住房约1087万套(2020年初深圳共有存量住房1082万套,2020年新增约5.2万套,1000万平米),共约6.26亿平米。其中所谓“小产权房”(农民房)约510万套,近3亿平米(占比48%),而商品房则有约450万套,约3亿平米。

  这450万套的商品房中,属于自有住房的人口大约仅为200万个家庭,600万人口,也就意味着其它250万套商品房处于可出租状态。

  而510万套“小产权房”,除了解决约100万原住民(假设为30万个家庭)外,另有480万套住房处于可出租状态。有一个数据说,深圳全市约有1200万人租住在农民房中。

  我们假设深圳共有2300万人口,其中自有住房的人口为600万+100万,共约700万人,租住农民房的约1200万人,租住在商品房中的约600万人。不知道这样的推测是否合乎实际情况。

  假设深圳政府承诺的到2035年新增170万套住房能够落实,则深圳到2035年将共有住房1260万套,可以容纳2500-3000万人口。假设这100万套新增公共房屋中,有30万套是出售给合乎资格的居民,加上70万套商品房假设全都卖给了真正的刚需,则这新增的170万套住房解决了100万户300万居民的住房自有化问题(倘若我们之前测算的真正的刚需——月收入超过3万元的家庭——在2020年最多不过30-50万户接近真相的话,则这100万套房屋已经太多了。除非价格降低到一定程度,否则可能卖不出去)。这就意味着到2035年至少1000万人住在自有房屋中.当然届时可能有400-500万人居住在临深地区。如果真是这样,这意味着深圳的2500万人口(假设这是2035年的数字)中,有1500万人解决了自有住房问题。

  如果按照深圳政府的规划,到2035年,深圳政府推出的公共政策住房累计也不会超过160万套,在1260万套全市住房存量中,占比也不过是12.7%。若要让公共住房占比达到60%,深圳政府至少还要再建1200万(至少6亿平米)套住房,按容积率为6计算,深圳政府需要供应公共住房用地100平方公里。这也是为什么我前面说这在深圳是一个永不可能实现的任务。

  我个人认为,如果2035年深圳能有1260套住房,其中政府新增公共政策住房110万套,如果能达到这个目标,我个人认为这就已经可以表明政府在住房供给的数量方面已尽到了自己的责任。当然,我只是说供给数量,而不包括住房质量和价格——后者意味着购买房屋后的人生痛苦程度。

  所以从2035年这个目标倒推,我个人认为,从“有中国特色社会主义先行示范区”的“六有”目标要求出发,深圳政府必须负上的道义责任在于:

  其一,政府必须兑现自己从2020年到2015年这15年时间建设110万套公共政策住房的承诺,至少将自己承诺的保障范围(户籍人口+人才人口,估计2035年为1100-1200万人)和保障率(就算它是20%)进行兑现。

  其二,深圳政府应将公共住房的保障范围适度扩大覆盖范围,我认为,应扩大到两个方面:一是部分的非户籍低收入群体;二是为了保障深圳产业及经济安全,而稳定深圳高新技术制造业的头部企业,应给予这些头部企业员工一定的住房保障。这两部分我会在文章的最后一部分进行论述。

  其三,深圳政府应想方设法降房价,尤其是控制住我前述深圳城市群三个圈层中第三圈层地区的房价。并进行住房制度的重新设计,以确保深圳新增的商品房尽可能多地卖给普通的深圳市民,尽可能离“居者有其屋”这个目标近一些。

  我的意思是要多满足我在文章第六部分(《真的是由于极其旺盛的需求导致了深圳房价上涨吗?——试论深圳住房的“刚需”、“伪刚需”、“假刚需”》)所定义的“伪刚需”群体的住房需求,让已被驱逐出市场的他们重新回到市场中来;而不是让已拥有自有住房的人多一套投资品,更不是让炒楼客多赚一手,让真正需要住房的市民增加更多的人生痛苦。

  当然,新增的公共性住房也必须真正到达合资格的入住者手中,而不是成为权力寻租的工具,和某些权贵集团的猎物。

  如何实现前述三个目标?我认为深圳必须全面重新设计城市的住房制度。这一问题我当然是留到文章最后一部分(第十小节)再来论述。

  九,深圳小产权房应该合法化吗?

  讨论深圳房地产问题,一个绕不开的话题就是城中村小产权房(所谓“农民房”)。商品房市场和城中村小产权房就像深圳房地产市场这枚硬币的阴阳两面,前者是阳面,后者是阴面。几乎所有关于深圳房价或房地产市场问题的讨论或数据,基本上都只涉及阳面,而故意忽略掉阴面。原因似乎很简单:阳面是合法的,阴面是不合法的。

  但是,这里似乎最适合引用黑格尔的那句名言:“存在即是合理性”。城中村小产权房的存在虽然不太“合法”,但它合乎理性。更何况它是那么巨大而显著的实体存在。

  按照一个不一定准确的2018年的数据,整个深圳市(不含深汕特别合作区)共有各类建筑总面积约为9.3亿平米,其中不完全合法的小产权房(其主体是所谓城中村的农民房)合计约4.2亿平米;若单论住宅数量,2020年深圳全市共有住宅约1086万套,6.26亿平米,其中农民房约510万套,2.7或2.9亿平米(保守起见,我们采用2.7亿平米这个数据)。

  这么一个巨量的存在,我们不能视而不见,当它不存在。

  当我们说到城中村农民房存在“不合法性”、“灰色性”,所依据的是以国家主权、政权为基础的“法权”概念,也就是说,政府不承认其完整的“法权”(政治学及法学意义上的)。但这不影响它存在的“合理性”——无论是哲学意义的,还是经济学、社会学意义的合理性。这个合理性,既是历史形成的,也是在功利主义意义上具有其存在价值的。

  让我们先简要地叙述一下其历史的形成过程。

  我们前面已述及,中国的土地所有制分为两种:国有制与集体所有制。在城市地区,实行土地国有制,在农村地区,则是集体所有制。1987年深圳的改革突破,事实上解套了国有土地的市场化问题:将所有权与使用权分离,将使用权确权并可流转交易(在实施过程中,事实上把土地国有制变成了土地“城市政府所有制”)。但农村的集体土地一直没有解决一个“可流转交易”的问题,前些年在部分城市试点进行了农村土地流转的改革,但这一改革并没有在全国推开。到现在为止,中国政府仍不肯直面解决农村土地的“确权”和流转(产权明晰是交易的前提)问题。

  改革开放40年,也是中国高速城市化的40年。40年中,中国城市人口从1979年的1.94亿人(当时全国总人口9.75亿人,城市化率19.39%),增加到2019年的8.48亿人(官方认为当年全国总人口为13.7亿人,城市化率达到60.6%;也有人口学者认为此数字存疑,真实的全国人口数字可能不超过13亿人,如此,则中国真实的城市化率可能已超过65%)。

  城市化的过程伴随着城市数量的增加和城市建成面积的大规模扩充,而这个过程中必然有一个将原城市郊区的农村集体用地转变为国有土地的过程。政府一般采取先把集体土地征收转变为国有土地,之后再进行使用权的流转交易。

  1979年之前,深圳为广东省惠阳地区下辖的宝安县,共有人口33.35万人,若扣除逃港的户籍人口,保守估计为30万人,其中城镇人口仅有约2.5万人。全县土地面积共约1953平方公里(通过多次填海,现在深圳市总面积约为1998平方公里)。严格意义上说,在这1953平方公里中,除了县政府所在地深圳镇的很小范围外,其它土地皆集体所有制土地,属于原住民村集体所有。

  1979年深圳开始改革开放,1980年8月设立经济特区,之后开始了大规模的城市开发过程。在1989年之前,对农村集体土地基本上采取了随用随征的方式,每一块土地的征用都伴随着艰难的谈判博弈过程。

  1989年1月,深圳市政府颁布《关于深圳经济特区征地工作的若干规定》,决定“对特区内可供开发的属于集体所有的土地,由市政府依照法律的规定统一征用”。据了解当时征地的补偿标准是“每亩3000元(每平米约合不到5元)”。

  1989年,深圳创造了两个超百的数据——人口超百万、GDP超百亿,大量外来人口的涌入刺激了房地产需求。这一时段还有一个背景就是,政府财力不够,于1987年在全国率先试行了土地使用制度改革,变土地的无偿使用为有偿使用。这次改革的一个副产品就是土地突然从资源变成了资产。从原住民手里用几千元征来的一亩地,政府转手便能卖出几十万、上百万的价格,土地成了无价之宝,原住民开始紧握土地待价而沽。也恰恰是在1989年,特区内实行土地统征,造成了原住民的心理恐慌,引发了所谓“第一波占地抢建农民房风潮”。到1993年,大量的城中村私房均建到了五六层。在这一过程中,原来每户100平米宅基地、最高不超过3层的规定已经荡然无存。

  在原住民不愿意放弃旧村土地之时,政府又在政策上作出了让步,终止了旧村改造,并撤销了旧村改造办公室。也有人说这是政府与原住民在城中村问题博弈上的第一次失败。

  1992年6月,深圳市政府发布《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》,在原关内地区实施“统征”——将“特区集体所有尚未被征用的土地实行一次性征收”。深圳市撤销了特区内的68个行政村,4万农民改变户籍身份成为“城里人”。也就是说,当时的特区内地区,实现了全部的所谓“城市化”以及“土地的国有化”。

  但由于政府的征收补偿并不能及时到位,所在政府与原住民集体经过了激烈的博弈,最后允许各村集体保留一定面积的集体发展用地,由设立的集体股份合作公司持有并开发,此外村民宅基地则由村民每户自行建房。这些是属于后来所谓“合法”的部分。

  按照1982年《深圳经济特区农村社员建设用地暂行规定》,留地的标准是:每户宅基地150平米,建筑基地面积80平米,并且均不能超过3层;此外每人还留有15平主的工业化用地。1986年又出台《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》,将标准修正为:原村民的私人建房原则上不能超过3层,每人平均建设面积为40平米,3人以下的户不超过150平米,3人以上的户不超过240平米。1988年又出台补充文件,规定村民的宅基地的所有制性质为国有土地,村民只有使用权。

  但事实上除了这些合法的部分外,原住民集体还自行控制了一定面积的土地,政府无法强制征收,但又不承认其合法性,这就是政府所谓的“非法”的部分。

  1999年深圳市人大出台《关于坚决查处违法建筑的决定》,该文件出台后,原村民担心政府可能要对“城中村”进行严管,为“赶最后一班末班车”,原村民以惊人的速度全面扩建、改建私房,两年的时间里,扩建后的农民房普遍达到8层以上,有的甚至达到12层。这就是所谓农民房四波抢建风潮的第二波。

  2002年,深圳市人大颁布了两个规定:《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理生产经营性违法建筑若干规定》,该规定对历史遗留违法私房进行了界定,如原村民在“红线”内违法所建的私房,只要符合一户一栋原则,总建筑面积未超过480平米且楼层未超过4层,可以免处罚,并给予产权确认;对超过480平米的非法所建私房,只要符合一户一栋原则,补交罚款后,政府也可以对其进行产权确认。而现实中,深圳政府对1999年3月5日以前建的大部分违法建筑在完成申报登记、接受罚款、补缴地价款等手续后给予了合法身份。最重的罚款是按建筑面积每平米150元,最多的地价补交款是当时地价的25%。

  但这两份文件非但没能制止村民违建行为,反而使大部分村民抱有“种房保地”的心理,开始大规模抢建,2003年违建面积是2002年的2倍。这就是所谓农民房抢建风潮的第三波。

  2003年底,在经过中央特批之后,深圳市下发《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》,决定推动原特区外宝安龙岗两区的全面城市化,于2004年在原关外实施“统转”——即把关外全体27万农村集体居民转为城镇户籍人口,从而把集体土地也转为国有土地。将原特区外所有的18个镇改为街道办,所有的218个行政村改为“居民委员会”。至此,深圳市实现了所谓的“城乡土地一体化(即全域土地国有化)”。到2004年6月底,深圳政府宣布,两区此次转为国有土地的集体土地量为260平方公里(在此之前两区集体用地共有956平方公里),即除了“已建成区、经批准尚未使用的建设用地、山林地、坡度大于25度不作为建设用地的园地”这四类土地以外的集体土地。

  而深圳政府付出的成本是:凡是宝龙两区原农业户籍的村民,只要是年满18岁,并参与股份合作公司分红的城市化人员,都能以股份合作公司为单位参加基本养老保险。基本养老保险待遇包括养老金、丧葬补助费、供养直系亲属的一次性抚恤金和与城镇职工相同的医疗保险费。为此深圳政府总计投入数百亿元。而且国务院对深圳这次收地定的调子是,“下不为例”。全国只给深圳开了这一次口子。

  当然此次统征仍给原居民留有一定发展用地。据悉政策是:留给村集体和个人的非农建设用地中,集体工商用地按每人100平方米计算;个人的居住用地按每户100平方米计算;道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地按每户200平米计算。与1992年那次相同,这部分算是政府承认的合法用地。当然,同样地,原居民仍控制了相当面积的土地,政府无法强征,但视之为“非法”。

  与这次关外城市化相配套,2004年深圳市政府出台了《宝安、龙岗两区城市化土地管理办法》,宣称“农村集体经济组织全部成员转为市民后,原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”;当年又出台了《中共深圳市委市政府关于坚决查处违法用地的决定》和《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》两份文件。这些文件出台后,原住民报以新一轮大规模的抢建风潮,这就是第四波风潮。当然,这一波主要发生在原关外的宝安龙岗两区。

  2009年6月2日正式实施的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》,又一次印证了深圳原住民抢建的风险决策确实聪明。因为政府又一次作出让步,确认产权的范围不但扩大到1999年以后抢建的私房,而且扩大到私房以外的所有违法建筑。上述“决定”规定只接受2009年6月2日以前建成的房屋登记,此后的违建一律查处。但有了先前的博弈经验后,深圳原住民的现实斗争策略仍然是用既成事实逼政府让步。

  还有一件事对政府与原住民的博弈历史产生了突破性改变的作用,那就是2008年9月20日龙岗区龙东村“舞王俱乐部”特大火灾事故。

  在这场致44人死亡的“舞王大火”之前,政府既然不承认城中村农民房的合法性,那么依托于这些“违法建筑”上面展开经营的各种市场主体,也不可能得到政府的合法性认可,包括市场监管、消防、公安、劳动人事等诸多政府部门,都不可能给他们盖章办手续。但这并不影响大量经济主体的经济行为发生于城中村内,也不能防止倘若发生“舞王大火”这样的灾难,有关部门就可以摆脱自己的责任。

  这场特大火灾之后,痛定思痛,深圳政府决定面对现实,将农民房的合法性问题与依托在其上的经营主体的合法性问题进行切割脱钩。深圳市房屋租赁管理办公室改房屋租赁许可制为房屋租赁登记(备案)制,剔除六种禁止出租的情形外,对有合法产权的,采用登记制;对无法提供合法产权的,采用备案制。后者只需要能够提交街道办等基层组织开具的房屋利用权力证明、场地使用证明和租赁合同书,即可备案,租赁行为和流动人口均纳入管理;市场监督管理局放宽了企业住所或经营条件场所登记条件,对暂时无法提供有效房产证明文件的房屋,由各区人民政府(管委会)和多种基层管理机构出具同意在该场所从事经营活动的证明,然后允许经营者凭此办理工商登记;消防大队把消防鉴定验收制改为备案制,在消防设施、安全出口、消防车道、防火间距等技术标准方面,按照“从旧不从新”的原则实施管理;而市公安局对申领网吧牌照不要要求出具合法的房产证明,改为只要“虚拟空间合法”,不对终端的所在进行硬性要求。

  这事实上是政府不得不作出的巨大让步。

  如是,从1980年到2010年,30年博弈的结果是什么?刘守英提供的2010年深圳市土地变更调查统计数据显示,全市总面积1991.71平方公里,其中,建设用地为917.77平方公里。而深圳30多万原住民,掌控着约390平方公里建设土地(占全市建设用地的42%),但仅有1/4(95平方公里)为“合法”用地,近300平方公里的土地为“非法”占用——这些土地都是原农村集体用地,不仅地块分散、细碎,而且“合法”与“非法”土地犬牙交错。

  2010年之后,博弈双方处在相对和平共处的对峙状态:谁也消灭不了谁,但谁也没有再发动大规模的战役。政府对违建一直保持一种高压的状态,再辅之以摄像头、无人机航拍等信息技术手段,基本上避免了第五次大规模抢建风潮;原住民则巩固了自己的利益,考虑到再大规模扩建改建,未必符合成本收益率,所以除了零星的私人抢建外,农民房或小产权房的建设方式发生了重大变化:由过去以农民私人抢建为主,转向了以股份公司为主体的方式,而且兴建的住宅小区其技术标准完全向商品房(花园洋房)看齐,避免了过去政府一再指责并把农民房污名化的那些理由:建筑质量不高,缺乏规划与设计,物业配套差,管理水平低。这一方面提高了农民房在市场上的接受度和交易价格,另一方面也堵上了政府批评的嘴。

  倘若我们总结地方政府与原住民过去这三四十年博弈的特点,我们可以发现,双方各有自己所恃的斗争武器:政府的武器是“合法性”与“国家对个体的执法威胁”,而原住民的武器则是“合理性”与“既成事实的法不责众”。博弈的结果,基本上可以说,是政府的失败和原住民的胜利:政府的“合法性”及“执法威胁”武器只能抑制原住民所建住宅产品因合法性缺失而产生的价格损失(其定价较市场上正常的商品房往往低三分之一甚至一半),却不能阻止30多年来农民房的一再扩建和扩大规模,而且政府自身的“合法性”盾牌却节节后退,从而消耗了自己“合法性”的信用;原住民虽没能拿到足够的“法权”,但却得到了实利,甚至因其合理性而得到了(国际国内)舆论的支持。后者可由某学者如下的说法得到印证:倘若核算博弈双方各自持有的正义性含量,那么可以说政府只拿到了四成的“正义性”,而原住民反而拿到了六成的“正义性”。

  好了,分析完深圳政府“合法性”与原住民“自私理性”二者之间30多年博弈的历史演变之后,我们来讨论一下原住民“小产权房”为什么获得了“历史合理性”,甚至村民们还得到了并不低的“正义性”。

  其一,原住民“小产权房”的合理性,建构在政府“合法性”之“不合理性”上面。这种不合理性表现在以下5个方面:

  1,政府对“合法性”的垄断和政府对土地所有权的垄断,是一体两面的事情。二者的“法权”来源都必须追溯至1949革命。不管康德如何论证“革命没有法权”(真实情形应该是,革命否定了原有的法统及法权体系,但必须重新建立一个法统及法权体系,因为任何社会都不可能无规则治理。倘若没有一个法权体系,所有人都处在极度不安全之中,社会必然动荡不安。短暂的革命时期处在两个法权体系的过渡阶段,可以说那是一个没有法权的阶段,但也仅限于革命时期而已,只要追求“治理”,追求“治理体系和治理能力的现代化”,那就必须建立现代性的法权体系),但到1979年之时,政府对合法性的垄断和对土地所有权的垄断都已是一个所有国民都必须接受的现实前提。

  但毕竟,宪法也承认,中国的土地所有制度有国有制与集体所有制这两种。而1980年之后这40年中国的市场化、工业化、城市化进程,其对土地开发的基本模式,却是由地方政府以(按市场标准而言)极低的价格强制性地从农民手里征得土地,将其从集体所有制变更为国有制,然后又将这些土地的使用权以市场价格批租给市场主体。这一过程蕴含着巨大的不合理性。这种不合理性体现在一是强制性,二是巨大价格落差。事实上全国各地城市化过程中的农民维权抗争,大都是因为此一过程中蕴含的不合理性。其实某种意义上这里面也有部分的不合法性,但由于“合法性”与否的解释权在于国家而不在于国民,所以没有人能追究这种隐藏的不合法性。

  2,深圳政府1992年(原关内)和2004年(原关外)两次大规模的土地国有化运动,其操作过程都存在着“合法性”及“不合理性‘瑕疵。

  我国土地管理法规定,农村集体土地国有化要经过征收的过程,要政府和集体土地所有者签订合约,给予补偿。当时的深圳市政府只是单方面的通过制定法律法规的形式宣布农村土地转为国有,没有与当地的村委和村民签订过任何法律文件,通过“统征统转”而不是“征收”的方式使土地变性。这名义上使深圳城中村土地国有化,而实际上村民认为土地归个人自由支配。而深圳城中村更新实际操作中,也是接近农村集体土地改造,即先把农村集体土地装入村股份公司,并要股东大会表决才能决定土地能否参与城市更新,这其实是另一种形式的村委组织村民投票。

  3,在征地的操作过程中,政府存在着一些明显的过失,这使得原住民的“自私理性”行为获得了相当大的道德“合理性”。比如,在一份《关于我市违法建筑问题的调研报告》中,提到了政府以往的一些过失:“我们在没有支付征地补偿款,并办理相关手续,村民不愿意放弃土地所有权的情况下,宣布集体土地归国家所有,造成土地所有权的虚置。”据说,政府拖欠的征地补偿款至今仍有2.5亿元。

  4,政府以小产权房的不合法性为借口,在很长的历史时期内(2008年之前),逃避自己向城中村居民提供足够的有关公共服务产品的责任,而将这种责任推托给原住民及其集体股份公司。这显然是不合理的。

  5,在深圳40年的高速发展过程中,GDP从1980年的2.7亿元,增长到2020年的2.8万多亿元,作为深圳的原住民,有权利分享这种高速经济增长的红利。政府倘若排除他们分享的权利,显然是不合理的。

  其二,原住民小产权房的合理性,来源于“市场理性精神”的召唤,回应了市场有效需求,并向市场提供了合乎要求的住宅产品,同时承担起了在当时被政府放弃的“廉租房”供应责任,同时避免了在社会主义国家出现贫民窟现象。

  自1980年深圳经济特区建设开始,深圳开启了一个急剧的市场化和工业化过程,大量的外资企业、民营企业在深圳建立起来。但由于体制原因,深圳政府从来没有考虑过向社会提供公共住宅产品,在2008年之前,政府仅向体制内(包括党政机关、事业单位和国有企业)提供保障房和公共租赁住房,尤其是后者,供应量极小,且并不向外企及民企开放。

  如此,就业于所谓体制外的外企、民企或个体劳动者等的新移民,要么由企业提供员工宿舍,要么自己购买或租赁商品房。而商品房的房租价格偏高。市场上迫切需要的廉租房,成为了原住民所建私房的市场机会。在1988年尤其是1992年之后,深圳特区进入移民人口爆炸性增长期,原住民的第一波抢建农民房风潮,恰恰解决了新移民初入深圳之后的租房需求。

  由于不具有合法产权,且城中村农民房往往建筑质量不高、户型不佳、公共配套缺乏,而且没有好的物业管理服务,居住的体验较差,因而农民房的租赁价格较之商品房往往低至一半。但对许多低收入业者来说,他们根本承担不起“较佳居住体验”商品房的租金水平,原住民城中村的农民房满足了他们对低成本租屋的要求。

  正如一位打工者所写的那样:“很多人把国内的城中村约等于国外的贫民窟,功能上其实应该差不多。按照我刚来深圳的时候住的西乡凤凰岗村的亲身体验来说,深圳的城中村至少看上去比国外的贫民窟条件好点。有独立的卫生间、干净生活用水、周边生活配套相对完善,有空还可以去铁仔山上去跑步,但停车场欠缺,不过这也不是刚来深圳的穷学生的刚需。对于刚来深圳的毕业生来说,算是比较友好的生存空间。这其实就是城中村的其中一个价值,那就是给刚来大城市的年轻人提供一个在融入这个城市的前期性价比相对高的落脚点。”

  亚非拉(包括印度、南非、巴西等国在内)等不发达地区国家在工业化和城市化过程中,都出现了大量的贫民窟现象,这是刚进城的劳动者能够在城市里获得的最基本的居住条件。相比较这些国家的贫民窟,深圳的城中村所提供的“廉租房”的居住条件其实要好多了。

  按照2018年3月,深圳市城中村改造办公室发布的数据称,深圳城中村总用地面积320平方公里,以原行政村为单位的城中村大概336个,以自然村为单位的城中村为2000个,城中村容纳的居住人口约1200万人。不用政府花一分钱,向1200万中低收入人群提供了2.7亿平米的廉租房,这是深圳30多万原住民对深圳经济特区做出的巨大贡献。当然他们也从中收获了巨量的财富。倘若这1200万中低收入人口的居住问题完全由政府来承担责任,让政府兴建2.7亿平米的廉租房,我们简直可以断定这是政府根本不可能完成的任务。

  单从这一角度来判断,原住民小产权房就具有了巨大的经济和道德合理性。

  其三,成熟的市场经济制度,对任何垄断行为都有天然的排斥。深圳号称中国大陆市场经济制度最成熟的城市,但政府仍然与许多其它内地城市政府一样,想要垄断许多要素资源,并利用这种垄断地位干扰市场制度的有效运行。而原住民城中村,却采用不那么合法的方式,有效占据了300平方公里的土地(占深圳可开发用地的30%),与政府并列为两大“土地市场一级供应商”,打破了政府对土地资源的垄断,为深圳能够成为国内最成熟的市场经济制度环境做出了独到的贡献。

  原住民城中村,无论是出租房屋的经营,还是依附于其中的各类经营主体,都是在市场中野蛮生长起来的,体现了最深刻的自由市场精神,最少政府干预,因而也最具市民社会色彩,最大限度地繁荣了深圳的市场供给。

  也正是由于打破了垄断,城中村为城市提供了完全不同于所谓花园洋房的居住环境、城市风貌和生活方式,丰富了深圳的文化和生活美学的多样性。而多样性,正是城市的魅力所在。许多外国人来到深圳,都认为深圳最有吸引力的社区其实是城中村。

  以上述三大原因,城中村在深圳牢固地建立起了自己存在的“合理性”和“道德合法性”。这种正义性(德性)也是原住民能够与强大的地方政府博弈三四十年而立于不败之地的重要支撑之一。

  如果在一个正常的市民社会中,深圳2000个城中村这样一种存在,根本就不会成为一个问题。而现在它在深圳成为了一个问题,主要是因为政府不承认其合法性。当然,还有一个权力美学与草根美学的冲突问题:城中村的社区建筑群,在草根美学眼里,具有极强的实用性,但看在权力美学的眼中,却是一种极其丑陋的、病态的、混乱的、如毒瘤一般的存在,急欲灭之而后快。

  从2004-2005年开始,深圳政府努力推动一个名为“城市更新”的计划,这一计划的主要目标其实就是城中村。深圳“城市更新”的初衷,除了上述两个原因(1,从权力美学的角度,想要消除丑陋的像非洲一样的城中村,从而使整个城市的美学标准统一起来——比如说统一在像华侨城那精致的城市建筑及设计标准之下,从而使深圳最终变成一个像新加坡那样的国际花园城市。2,有着几亿平米的违法建筑的存在,无论如何都不符合现代化国际化创新型城市或有中国特色社会主义先行示范区的要求,必须消除掉这些违法建筑。只不过如何消除掉这些违法建筑,政府选择的方法不是给予这些违法建筑合法的身份,而是拆除掉它们,代之以高楼大厦或花园洋房)之外,还有一个不能高调宣传的理由,那就是深圳的土地面临“难以为继”的局面之后,在扩地无望的情形下,要想获得更多的发展空间资源,除了填海(这一方式受到巨大的限制),那就只有向“城市更新”要空间,尤其是借机把另一个与自己存在竞争关系的城市一级土地供应商掌握的土地资源转移到自己手里来。

  2005年,深圳市第一个城市更新的案例开始进入实施,这就是福田区位于皇岗口岸附近的渔农村。这一案例采取了政府主导拆除、交由开发商重建的方式,福田区政府通过行政力量解决了制约渔农村发展的三大难题:一是该村原进出村口只有一条路,政府承诺改造后将打通村内与皇岗口岸的另一通道;二是该村土地狭窄,发展受限,政府做通了周边单位的工作,帮助其增加了1万平方米的改造用地;三是政府在容积率、市政建设等多项政策上给予优惠,保障了村民的利益。三项政策保证了政府强拆的顺利完成,渔农村也成为深圳第一个实施完成旧改的城中村,同时也是全国第一个拆除重建的城中村更新项目。原为福田区属国企的金地集团承担了住宅小区的重建,于2008年竣工,这就是后来的“金地名津小区”。

  2006年深圳市政府就出台若干个旧村改造文件,推进深圳56个旧村的改造和运行,但是由于缺乏上位法的支持以及利益分配无政策依据等问题,没有实质性推进。依据广东省《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》,2009年10月深圳市政府出台了《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》等系列文件,2016年,深府又出台了《深圳市城市更新办法实施细则》。

  深圳政府聪明的一点是,政府不冲在前面成为城市更新的主体,而是让地产开发商与集体股份公司进行谈判,然后向政府申报立项。政府不干预谈判进程,但会为立项设下一系列条件和标准、要求。深圳政府的利益如何体现?主要在于,在控制合法外土地不超过项目总用地30%的条件下,深圳市规定:首先,将违法土地按照二八比例进行分割,其中的20%无偿交归政府后,剩余的80%违法土地方才具有进行城市更新的资格;其次,在余下的可开发土地中,拿出15%规划用于公建配套用地。满足上述两个条件,政府将不再计较土地合法非法,全部项目用地都可以进入城市更新,并在更新后全部可以合法颁证。

  2010年深圳出台了《深圳市十二五城市更新(三旧改造)专项规划(2010-2015)》决定,“全市城市更新改造规模为180.6平方公里,规划期内更新规模约为69平方公里,其中拆除重建23平方公里,包括城中村12.7平方公里、旧工业区9.2平方公里、旧城区1.1平方公里。之后2016年,深圳政府又出台了《城市更新十三五规划》,声称争取完成各类城市更新用地规模30平方公里,其中拆除重建类更新用地供应规模为12.5平方公里,非拆除重建类更新用地规模为17.5平方公里。规划期内力争完成100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。

  上述两个规划透露出来的信息可能包括:深圳政府认识到全部完成城中村的城市更新工作几乎是不可能的事情,他们似乎以180.6平方公里作为城市更新计划的总目标。这已占到原住民控制土地的一半以上。在我看来,并不以将全部城中村拆除重建为目标,是务实的思维。将一千多个城中村全部“更新”,估计是一个100年都不可能完成的任务,那么设定一个有限的目标是合理的。处于这180.6平方公里范围内的城中村,应该是那些区位条件较好,周边房价比较高,因此地产商和原住民都可以从更新中受益的项目,并且在政府从城市发展的角度看来有比较迫切的改造需要。

  城市更新计划得到了原住民集体股份公司和地产开发商的积极响应。截至2020年9月,深圳市累计已列入城市更新计划项目共计897个,拟拆除规模合计约72平方公里,但项目的实施率仅有25%左右,已经完成的项目则更是寥寥可数。据说“十二五”期间,深圳市通过城市更新供应商品房面积共计约1221万平方米。

  据了解,一个旧改项目,从意愿公示到计划申报完成,可能需要0.8年左右;等规划审批完成,大概需要2.5年;到完成拆迁和实施主体确认,需要4.5年;到用地审批完成可以出地,平均需要5.5年。这还不包括意愿公示以前的计划申报筹备时间。总的来说,一个完整的城市更新项目平均周期是5-8年。

  有业内人士总结城市更新面临的四大困境:

  1,改造代价困境。全市私房总造价高达千亿元以上,年出租收入200亿元以上,拆迁改造需要补偿安置的数额巨大,加上业主对拆迁普遍抵触,要价过高,且不愿接受货币补偿,只接受住房补偿,由此带来的巨大改造成本和风险将令开发商望而却步。

  2,容积率困境。容积率(红线范围内建筑面积与土地面积之比)不提高,开发商无利可图则无积极性。特区内城中村平均容积率接近3.0,要想有利可图,容积率要提高到6.5以上。即使在城中村范围内维持现状的开发强度都难以达到改善城市环境的目的,容积率再提高,不但将牺牲城市环境,市政公用配套的压力也太大。

  3,土地权属困境。土地权属不清是城中村改造最大的制度障碍,由于违法行为具有普遍性难以强制拆除,因此一旦承认其合法性必将加大改造补偿成本并引发新的抢建;如不承认其合法性,又无法进行拆迁补偿,改造难以进行。

  4,土地供应困境。如不提供大幅度地价减免优惠,改造主体没有积极性;如提供优惠,则将影响城市土地收益延缓城市建设步伐,并容易造成土地供应失控,冲击商品房市场。

  而已经完成或实施的城市更新项目,不断地引起社会的强烈反弹,传出各种反对声音。

  以岗厦村项目为例,改造以前建筑面积是51.4万平方米,本地人口900人,外来的租户7万人。改造以后,它的面积增加了一些,达到70万平米。但增加的面积、变化的户型使得成本迅速升高,原来住在里面的人再租不起了。结果是原本7万人的岗厦只住进1万有钱人,原在此租住的低收入人群都被驱赶到了龙华。

  另一个类似的典型是大冲村。大冲村位于深圳南山区高新技术产业园,占地68.5万平米,建筑面积约280万平米,号称深圳最大的旧改项目。该村原共有村民871户,约2000余人,最高居住人口高达10万,大都是科技园上班的白领和蓝领。改造前,在大冲村租一个单间只需要1000元左右每月,改造后则高达6000元。这基本上意味着原来大冲村的租户大部分不可能继续回到现在的华润城租房生活。他们被迫向更远的地方寻找栖息地。

  人们担忧在改造过程中,租户的权利得不到保障。其实在很多国家,租户在旧区改造中都被赋予了权利。台湾的旧改项目,不但一级租户有权利,二级租户,也就是二房东也有发言权,这使得城市历史街区能够缓慢的改造。

  如果是深圳原关内邻近CBD地区(如福田中心区、高新区、前海等)的城中村,改造后,租户完全进行了汰旧换新,虽然仍然对城市生活形成了巨大冲击,但对产业的影响没有那么大。但倘若是大型工业区比如类似富士康园区附近的城中村改造,可能会影响到深圳的产业安全与稳定。这也引起了人们的担忧——与产业配套的低成本居住区能否保得住?若保不住的话,会对深圳的产业基础形成多大的冲击?

  深圳的城中村改造原本设定了两种方式,一种是拆除重建,包括城市更新单元计划、土地整备计划、棚户区改造计划,另一种是综合整治。保留城中村,进行微改造,包括辅助性设施加建、功能改变、局部拆建。

  深圳政府原本考虑以拆除重建为主,所以全市的综合整治分区面积规划仅为55平方公里,其中关内南山、福田、罗湖三区的综合整治分区面积为4.4平方公里。原本列入综合整治的城中村主要属于历史风貌、生态重要性之类的,首批挑选了罗湖区的梧桐AI生态小镇、南山区的南头古城、宝安区的清平古墟、龙岗区的甘坑客家小镇、龙华区的观澜古墟、大鹏新区的大鹏所城和南澳墟镇7个在生态环境、历史文化、民俗文化、滨海风貌等方面各具特色的城中村作为试点。但现在人们呼吁将与大型工业区配套的城中村也尽可能列入综合整治类别,以减少对产业的冲击。

  2018年出台的《城中村综合整治三年行动方案》,鼓励一部分拆除重建,鼓励大部分综合整治。这似乎是城中村旧改的一个重要导向。

  即便是综合整治,也有可能导致城中村租金水平的较大提升。

  2014年,万科拓展其长租公寓的业务,推出“万村计划”,试图以长租方式拿到大量城中村的农民房,加以改造提升并注入万科物业管理服务,改善租客的居住体验。但到2018年,“万村计划”遭到了社会舆论的大量反对。这主要是因为,万村计划将原城中村农民房的租金水平提升了相当高的比例。这引起了租客们的愤怒。

  有人在网上这样写道:

  坂田岗头新围仔村,坐落在富士康、华为、天安云谷三围合区域内。到富士康停车场820米,到华为停车场580米,到天安云谷停车场1公里。马蹄山村、雪象村、岗头新围村,为这30万+产业大军,提供无数套500-2500块租金范围、品质参差不一的租房。每一年,来自985、211、各技术职校的数万鲜血,散落在这些貌不惊人、充满县域风情的城中村,为中国的高科技、高端制造业上着996的班,让我们的5G产业得以低成本高效率的落地。……不论是工人几千块的工资,还是工程师1万块的工资,大家都需要一些生活成本“县级化”的城中村,让他们有余钱帮家中父母脱贫,进而能让自己在城市买房安家。安居才能乐业,日常生活中能带来水果自由的并不是山姆会员店,也不是拼多多,而是离华为几百米的新围仔村的路边水果店。……工程师们无法“为颜值”买单,因为他们要反哺18线小城的原生家庭。也许8000块工资发下来,去掉1500房租、2500块生活费、1000块学习资料费(电脑、书、树莓派),他们只能拿地出3000块寄回老家。……不仅仅是富士康的工人,为房租从500块涨到700块而心慌;天安云谷的新晋测试员,也可能为房租从1200块涨到1600块而心慌。深圳的领薪族,真不想为“装修”买单,不能承当几百块租金的上涨。

  也有学者呼吁,“城中村改造不需要‘大改造’,企业不能冲着赚大钱,要倡导微改造、小改造,产品定位不应该精细化、高端化”,“城中村本来是解决中低收入家庭的居住问题,不能让城中村高端化”。

  深圳城中村何去何从?

  2014年,北大国发院周其仁教授的团队,帮深圳市做了一个关于“新土改”的研究报告。在媒体的报道中,周团队报告宣称以“尽可能把大多数人的经济活动纳入合法框架”为出发点。我在前面的分析中说过政府在城市更新过程中的三个目的,消除高达数亿平米的违法建筑正是其中之一。

  如此大规模违法建筑的存在确实是建设“社会主义法治示范城市”的一个显著障碍,但深圳政府似乎对此也并不特别感到压力,也没有很强的急迫感。尤其是在2008年借火灾之机,消除了依托于这些违法建筑开展的各种经营活动的“非法性”之后,对于这些违法建筑本身的“非法性”,政府力图去解决,但似乎也不是非要解决不可。

  因为,消除4亿多平米的违法建筑,其实至少有两个方向的思路。一个方向是,通过城市更新,来渐进消除违法建筑。我在2004年所撰写的系列文章中已分析过,这种方式的法理过程大概如是:首先以签订城市更新的协议为前提,短暂(瞬间)地赋予违法建筑以合法性,以实现交易的完成(非法建筑没有法权,无法作为交易的基础),并迅速(同时)被置换为城市更新后合法建筑的产权,以此实现原住民实物资产的“(法权)产权化”。但我们之前已分析过,城市更新基本上是一个永远不可能全部完成的计划,每年以城市更新的方式所消除的违法建筑,最多也不过以数百万平米计,这就意味着,未来的数十年甚至上百年内,违法建筑的大规模存在仍会是沉重的现实。我之所以说深圳政府并不是“非要解决不可”,就是根据这一分析而得出的观点。

  有没有一次性的解决办法?当然是有的。据说周报告中曾提出过大胆的建议:4亿多平米的农民房(包括住宅与工业区),一次性无条件地全部赋予其合法产权。

  当然,所谓“无条件”,仍然是有条件的,也就是说,由于原住民所占据的土地,原本是集体所有制用地,其中相当一部分是宅基地,获得合法产权后,其用地性质就发生了转变,因此,原住民必须为此“补缴地价”,这是一个必需的前提。此外,原住民的房屋还必须符合安全的标准,才能进入市场进行交易。

  全部合法化后,仍可进行“城市更新”,既可“拆除重建”,也可“综合整治”。那么开发商与原住民的谈判,就建立在其资产具有合法性的基础之上了。

  老实说,我对“一次性全部合法化”这个办法是极为激赏的。我认为,这个办法有以下诸多好处:

  其1,一次性解决了“违法建筑”的尴尬存在问题。深圳从此基本上没有非法建筑。这是“社会主义法治示范城市”的一大成就。

  其2,两亿多平米房屋获得法权可以公开上市交易,这意味着深圳房地产市场获得了一个巨量的供给(在此之前深圳每年的房屋交易量也不过数百万平米,最多一千多万平米),这将有效地抑制深圳房价的上涨。可以肯定,深圳因此将摘掉中国房价最高城市的不光彩帽子,也可以轻易地完成消除房地产泡沫的任务。

  首先新商品房价格不可能再有暴涨的可能性。2亿多平米的二手房供给,没有任何炒家有能力操纵深圳市场。

  其次,农民房获得合法性,按说会有一个“法权溢价”,但由于一次性供给太过巨大,这种上涨的可能性短期内也不会很大。

  其3,农民房上市,意味着数以千万计的“真刚需”人群将可以通过购买价格较低的农民房而实现自己的“自有合法住房”梦想。

  其4,通过补缴地价款,深圳财政将获得一大笔收入。即便按每平米200元这样一个较低标准计,也可以有数百亿元的收入。政府可以用这笔钱来完善城中村的公共服务。

  这一切,只需要政府打破自己的僵化思维,不再拧巴着与原住民群体对峙博弈。

  唯一的风险是,深圳房价有可能会大幅下跌。

  但正如前文所说的,深圳(尤其是第三圈层地区)房价下跌50%,也许是挽救深圳这个城市避免衰落的唯一出路。(未完待续)

欢迎参阅前文链接:

金心异:深圳房地产问题之第三方批判(四分一)

金心异:深圳房地产问题之第三方批判(四之二)

在线咨询
联系电话
返回顶部