详解深圳龙华区小产权房与货品房

 

    在这一两年间,随著卫星城产业发展,深圳的房价不断飙升,管制买回银行贷款政策显得严苛在与此同时,急于根植在深圳刚需的人,早已渐渐将最终目标渐渐迁移到小房屋产权上了。

    深圳龙华小房屋产权房在数目到底有多少?为什么写字楼供应源越来越紧张?这是关注小房屋产权的朋友感兴趣的问题。深圳小房屋产权房在数目那时和货品房在数目大致相同,写字楼源越来越少,是因为深圳市早已明令禁止了小房屋产权房的建设。

    那时深圳合计小房屋产权房还剩40万套左右(随著城中村,深圳高速产业发展,小房屋产权将会渐渐消失)面积超过4亿平方米,约占深圳写字楼库存的三分之一,那时亦800多万人住在小房屋产权房,能说在深圳小房屋产权房中占了深圳房地产市场的三分之一,深圳的小房屋产权房保有大量人口,没有那些小房子,深圳这个精密卫星城就无法正常工作。

    深圳小房屋产权房,特别是龙华、宝安沙井龙岗等地的乡政府奶坛楼,卖得相当之好,那时写字楼房源不多,一方的写字楼源对于奶坛楼早已成为屈指可数,不仅那些奶坛楼在建设规模很大,很多产品质量不亚于货品房,而且那些小房屋产权房的价格只有同一地区的货品房价格的三分之一到二分之一,所以买回奶坛楼的超额也只相当于买回货品房的首付,超额买回小房屋产权房是一次,买回货品房必须承受数十年以后的工资。高额和长期的月供必然会降低生活产品质量。

    货品房红本与小房屋产权

一、红本:

我们平常所说的“红本”,指的是货品房房DF93,全称为《房屋采用价款》。他是房产采用权和土地采用权三位一体的证,因为外表为黄色所以被简称为“红本”。

有了黄色房DF93(红本),即保有了完整的房屋采用权,包括:房屋采用权、拉艾、支配权和受益权。

红本采用权人能对所持有的房产进行转让、赠与或出租,不受任何单位或对个人的管制和干涉,且所获得的资金可自行分配;与此同时,采用权人假如想从银行银行贷款时也可做为抵押抵押给银行,从而获得银行贷款。

以上所有的那些权利在不违反法律条文规定的情况下受到国家的法律条文保护。

二、绿本:

“绿本”,是指封皮为绿色的房DF93,ta有三种类型,一类是房地房屋产权共计(用)证绿本,一类是小房屋产权绿本。

房地房屋产权共计(用)证绿本属于房屋产价款明的一类,但针对的主要是政策性用房(经济适用房、福利房等),这样的绿本是能提出申请转为红本的。

而相较于房地房屋产权共计(用)证绿本,小房屋产权绿本又分三种:水务局颁授的绿本、乡政府奶坛楼绿本以及地产商绿本。

水务局颁授的绿本:

1998年以前由水务局颁授,得到政府承认和支持,1998年后水务局取消了给小房屋产权房颁授绿本。只要在自发性土地或乡政府自发性用地有合法建楼手续的小房屋产权,水务局会颁授这个绿本,此种绿本是有登记,但不能转让,并且明令禁止进行买卖。

(水务局登记的绿本房房屋产权受限,不能自由流转,管制市场交易,不能转让。假如绿本证航天想反悔的话,带上资料,去深圳市不动产登记中心提出申请遗失办妥,一天就能把绿本办妥回来,办妥回来后就能去高等法院提出申请打官司告买主,高等法院也会受理,一般会判绿本证航天胜诉。假如买主买了绿本房后遇到城中村,把绿本已过期掉就可以索赔给买主,只有证航天或其委托人就可以提出申请已过期,要让证航天配合已过期绿本并索赔给买主,需要付出一定代价。)

乡政府奶坛楼绿本;

1998年后在乡政府自发性用地上,经过正规建楼的乡政府奶坛楼,当地乡政府控股公司会颁授乡政府复印件的《采用价款》绿本,此种是能私下进行买卖的,那时进行买卖二手房时要去乡政府控股公司更名和消除业主所有档案的,拿到就是此种绿本。此种绿本主要是乡政府做为越俎代庖市场主体。

地产商绿本;

有些地产商采用对个人自发性土地盖出来的房子(农民自建房),拿的是《采用价款》绿本,此种绿本是地产商自己颁授的,他和乡政府奶坛楼的绿本一样,仅是代表对个人或地产商,此种绿本是对个人或地产商做为越俎代庖市场主体。

真正意义上的绿本房通常指的是由水务局登记的第一类,而后三种由于容积率很高,改造效益低下,难度很大,基本是不可能旧改,因此不具备投资价值。

三、鱼肉本:

 “鱼肉本”也称“鱼肉红本”,即鱼肉黄色的房屋采用价款,那时早已很少见了。此种样房DF93在深圳上世纪80-90年代仅仅存在了一两年,和“鱼肉本”一起配套采用的还有《国有土地采用证》。

拿深圳的“鱼肉本”来看,大多为“房产证三位一体”,是政府以前颁授的房屋采用价款,此种证与“红本”、“绿本”一样,都是用于确认证载权利人(业主)物权的合法凭证,具有物权确认效力。

换句话说吧,“鱼肉本”的房屋房屋产权是受法律条文保护的,属于合法建筑。相对于经过处理后取得“绿本”的深圳历史遗留违法建筑来说,“鱼肉本”房屋在始建时就完全合法。

但“鱼肉本”仅用于当时的非市场货品房,比如经房改办批准或职工买回的单位准成本货品房。所以,“鱼肉本”不能直接转让,办理迁移登记手续时必须先完善房地产初始登记,需要确认是市场货品房就可以交易,因此目前深圳有很多的“鱼肉本”房交易都未转让。

在交易进行买卖的时候,需要确认好每个证的区别,当交易时出现的是“绿本”和“鱼肉本”,那就要多注意一些。

四、房产证一书:

房产证一书指的是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《宝安县居民(私人)兴建写字楼用地批准通知书》

“房产证一书”在1993年宝安撤县改区以前,以村镇建设办为审批市场主体审批过的自发性土地,发放了此“房产证一书”。在自发性土地建成后由宝安县房管部门核发《房屋采用价款》(鱼肉本)。后来由于房本的改革,和一些特定的历史背景,很多的房产证一书建成后并没有到验收换成房本。

目前市场上所说的有“房产证一书”的房子,很多都不是原始的了,基本上都是早已推倒重新建过。这“房产证一书”能证明的,只是这个自发性土地曾经有过审批建楼。证明这个土地属性上面是合法的,是正规的居住用地。

从这个点上来说,至少这个房子不会因为非法用地而被强拆,或产生占地纠纷而已!另外,在以后的城中村确权中,这个“房产证一书”也是一个重要的确权材料!

五、历史遗留:

在深圳市产业发展之初,中国房地产制度还不健全之时,遗留下数以十万计的“违章建筑”,也就是没有取得房DF93的“小房屋产权房”。但小房屋产权在深圳是一直不被承认的,只是一类通俗的叫法,深圳所有的小房屋产权都是属于卫星城产业发展过快遗留下来的问题,所以在深圳,小房屋产权房被称作历史遗留建筑。

2009年5月21日举行的深圳市人大常委会通过了《关于农村卫星城化历史遗留违法建筑的处理决定》。小房屋产权房做为深圳这座卫星城的历史“欠账”,被提上了解决的议事日程。一方面,历史上大面积小房屋产权房的积压使得当地政府必须正视这个问题;另一方面,深圳被选为物业税试点卫星城,也让政府看到了增加税收的可能。

这是深圳市处理卫星城化历史遗留违法建筑的法规性文件,就是所有深圳卫星城化历史遗留违法建筑,将不与此同时期、不同类型的违法建筑全部纳入处理范畴,进行信息采集、录入信息数据库,并进行规范化管理,为历史遗留违法建筑的处理提供依据。这也是为什么在深圳小房屋产权房会被称作“历史遗留”的由来。

有着“ 历史遗留”和“房产证一书”的深圳小房屋产权房本身不是违法的,深圳政府不公开承认,但是也不强制执行。所以在很多小房屋产权房进行买卖过程中签的都不是进行买卖合同,一般都是签转让合同、集资建房合同、合作建房合同等,都会避开进行买卖这一层次,所以只要拆迁或者旧改,买回了小房屋产权房的业主都会得到相对应的索赔。

    

    由此可见,农民房拆迁房对于货品房来说,是个不错的TZ或自住的选择的。考虑到深圳买货品房的资格越来越严,且小房屋产权房的性价比确实高,假如有闲置的资金,能买几套出租,租个一两年回报率也相当可观,往长远来急于的话,遇上拆迁,换回的那可是一套套货品房。

有少量CQ房和小房屋产权,有需要了解的可随时咨询:小伟

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